כיצד לערוך הסכם שכירות נכון

2024 מְחַבֵּר: Malcolm Clapton | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 03:56

משתלם יותר לשכור דירה ישירות דרך הבעלים, תוך עקיפת משרדי תיווך. אבל אז החוזה יצטרך להיערך באופן עצמאי, וזה לא עניין פשוט: צריך לקחת בחשבון נקודות ופרטים רבים כדי למנוע בעיות בעתיד ולחיות בשלום ובביטחון. במאמר זה נבין על מה להסתכל בעת עריכת הסכם שכירות.

בואו נעשה הזמנה מיד: במאמר זה נתמקד במיוחד בחוזה להשכרה מסחרית של חצרים למגורים, המוסדר על ידי פרק 35 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית ובחלקו על ידי פרק 5 של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית, כלומר, השכרת דירה על ידי אדם פרטי. יש הבדל בחוק בין הסכם שכירות (שנכרת עם יחיד) לבין הסכם שכירות (שנכרת עם ישות משפטית). אולם בדיבור רגיל משתמשים במילה המבוססת "שכירות". לכן, בחומר זה לשם הפשטות, נשתמש בשני המונחים - "שכירות" ו"שכירות" - כשוות ערך.

המסמכים

בשום מקרה אל תהססו לבקש מבעל הדירה לספק חבילה מלאה של מסמכים:

• דַרכּוֹן;
• נדרש אישור רישום בעלות על הדירה;
• בנוסף: קבלות ששולמו על חשבונות שירות (לוודא שאין עליהם חובות) ותמצית מפנקס הבית על אנשים הרשומים בחלל המגורים.

אם לדירה יש כמה בעלים, אז הסכמה של אחד מהם לא מספיקה, צריך לקבל את הסכמת כולם. ישנם שלושה תרחישים אפשריים להתפתחות אירועים:

1. צרף הסכמה בכתב של כל הבעלים המשותפים.
2. בעל שותף אחד מתקשר בהסכם עם ייפוי כוח מאחרים.
3. בסיום החוזה כל הבעלים נוכחים באופן אישי (ואז החוזה מעיד שהדירה מושכרת על ידי כל הבעלים בו זמנית).

נדרשת הסכמה בכתב גם מאנשים שאינם הבעלים, אך רשומים בחלל המגורים. אחרת, הם יכולים לתבוע את זכויותיהם בכל עת, ותצטרכו לחפש דיור חדש בדחיפות.

מכיוון שאנו מדברים על השכרת דירה, זה אומר שהשוכר הוא יחיד. לכן הוא צריך להביא איתו את הדרכון שלו. אם אינכם מתכוונים לגור בדירה לבד, אזי נדרשים גם פרטי הדרכון של הדייר השני (השלישי, החמישי).

הסכמי שכירות מקרקעין כפופים לרישום המדינה. למעט חוזה שנכרת לתקופה של פחות משנה.

טווח

חוזה העבודה יכול להיות לטווח קצר (עד שנה) ולטווח ארוך (משנה עד חמש שנים). אם החוזה לא אומר מילה על התקופה, הוא נחשב כי הוא נכרת לכל היותר חמש שנים. ההבדל העיקרי בין חוזים לטווח ארוך וקצר הוא התנאים לפינוי דיירים.

חוזה לטווח קצר

הבעלים יכול לקבוע תקופה שבמהלכה יוכלו הצדדים לסיים את החוזה לפני המועד. אם לא צוינה תקופה כזו, אין לו זכות לפנות שוכרים לפני תום החוזה. אך בתום תקופה זו מחליט הבעלים בעצמו אם להמשיך להשכיר את הדירה לאותם דיירים או לחפש אחרים.

חוזה לטווח ארוך

לבעלים הרבה יותר קשה להיפרד מהדיירים. בתום תקופת החוזה, המשכיר לא יכול פשוט להעביר מישהו אחר לדירה: אם לא הודיע לשוכר על רצונו לפחות שלושה חודשים לפני תום החוזה, נחשב החוזה אוטומטית. מחודש בתנאים הישנים.

אם בעל הדירה אומר שהוא לא מתכנן יותר להשכיר את הנכס, אז השוכרים חייבים לצאת. אבל במקרה הזה הוא באמת לא יכול לשכור את הדירה לשנה לפחות, אחרת לדיירים הקודמים יש זכות לפנות לבית המשפט ולדרוש פיצויים.

בניגוד למשכיר, שוכר יכול לסיים את החוזה בכל עת ללא מתן סיבה.

מצב הדירה והנכס

תיקונים ושיפורים

השאלה הדוחקת: מי עושה את התיקונים? בדרך כלל יש בהסכם את הנוסח כי "לאחר פקיעת הסכם השכירות, מתחייבים השוכרים להחזיר את החצרים באותה צורה בה סופקו". לכן יש לציין מיד בחוזה מה ניתן לשנות בדירה ומה לא.

כמו כן, ללא הסכמת הבעלים, אין לתושבים הזכות לבצע ארגון מחדש ושיקום מגורים. לדוגמה, במהלך תיקונים, אתה לא יכול פשוט לקחת ולהרוס מחיצה פנימית או להרחיב פתח.

אם אפשר לבצע תיקונים, אז הקפידו לקבוע בחוזה כמה יש להפחית את שכר הדירה. אם אין אינדיקציה, ייתכן שתתקן הכל בעצמך, והבעלים פשוט יסרב להחזיר את ההוצאות שלך.

כל התיקונים וההוצאות השוטפות בו הם על כתפי השוכר. הוא לא רק שומר על הסדר בדירה, אלא גם אחראי על בטיחות הרכוש.

על המשכיר לבצע תיקונים גדולים, וכל ההוצאות מוטלות על ידו (אלא אם צוין אחרת בחוזה). אם המשכיר לא מראה עניין בתיקונים גדולים כאשר הדבר נדרש, אזי לשוכר הזכות:

• לבצע באופן עצמאי תיקונים גדולים שנקבעו בחוזה או שנגרמו עקב צורך דחוף, ולגבות את עלותם מהמשכיר;
• לדרוש הפחתה מקבילה בשכר הדירה;
• לדרוש הפסקת החוזה ופיצוי בגין הפסדים.

כשאתם משפצים או קונים משהו חדש לדירה שכורה, מבחינה משפטית, אתם עושים שיפורים. הם יכולים להיות ניתנים להפרדה ובלתי ניתנים להפרדה. למשל, אם שוכר התקין על חשבונו מזגן או דוד מים (והמשכיר לא הפחית את דמי השכירות או החזיר את עלותם), זכותו לקחת אותם עמו.

שיפורים בלתי נפרדים, כמו טפטים חדשים, לא ניתן לקחת איתך מבלי לקלקל את מראה הדירה. לפיכך, השוכר רשאי לדרוש להשיב את ערכם עם פקיעת החוזה. אך התביעה תתקבל אם יצוין בחוזה כי המשכיר לא התנגד להשבחה זו.

מצב הנכס

המשכיר מחויב לספק לשוכר את הנכס במצב תקין. המשמעות היא שאם משהו מונע מכם להשתמש בדירה, על המשכיר לבטל סיבה זו על חשבונו. גם זו שאפילו לא חשד בה בעת השכרת הדירה. למשל התמקמתם והופתעתם לגלות שכל הצינורות כבר מזמן רקובים ופשוט אי אפשר לשטוף במקלחת. על המשכיר לבטל ליקוי זה בהקדם האפשרי וללא תשלום לחלוטין. אם הוא לא עושה זאת, אתה יכול לבטל את הסיבה בעצמך ולדרוש החזר הוצאות, או לסיים את החוזה.

שימו לב: על בעל הבית לבטל על חשבונו רק את החסרונות שלא הוא ולא אתה ידעתם עליהם.

אם בעת בדיקת הדירה ראית שמשהו לא עובד שם, או הוזהרתם על כך מראש, הרי שזו כבר זכותכם להסכים לתנאי כזה או לחפש אופציה טובה יותר.

כמו כן, עורכי דין ממליצים, בנוסף לחוזה, לערוך אקט של קבלת הדירה. הוא קובע את מצב הרהיטים, האינסטלציה, הרצפות, החלונות וכל השאר. בהמשך, זה יעזור למנוע מחלוקות לגבי איכות התיקונים והריהוט. כמובן, בדירה עם ריהוט סובייטי ישן וללא ציוד, אתה לא צריך לעשות את זה. אך הבעלים, שמשכיר בית עם רהיטים ומוצרי חשמל יקרים, מעוניין לוודא שכל הנכס יוחזר אליו במצב תקין, כך שיוכל אף לצרף תמונות של הנכס וקבלות המאשרות את ערכו. פחת טבעי נלקח כמובן בחשבון. אבל השוכר יצטרך לשלם על מסך הטלוויזיה השבור.

שימו לב לדבר כזה כמו "אחריות משותפת" אם אתם שוכרים דירה עם מישהו במאמץ משותף. אם לא נקבע בחוזה סעיף של אחריות ביחד ולחוד, אזי כל האחריות תישא על מי שהתקשר בחוזה. כלומר, אם השכן הרשלני שלך שובר משהו, ורק אתה רשום בחוזה כאחראי, אז תצטרך לשלם.

השכרה

החוזה מגדיר את ההליך, התנאים והתנאים לביצוע שכר הדירה. אם אין הנחיות מיוחדות על כך, הרי שהן נחשבות דומות לאלו הנהוגות בדרך כלל בהשכרת נכס כזה: במקרה של דירה מדובר בתשלום קבוע המבוצע מדי חודש.

אם המשכיר מבקש לשלם לאלתר תשלום 2-3 חודשים מראש או פיקדון, יש לרשום זאת בחוזה.

המסמך צריך לציין גם באיזו תדירות ובאיזו מידה יכול בעל הבית להגדיל את התשלום. בפועל, עליות שכר דירה נרשמות לרוב אחת לשנה עד 10% מהעלות הראשונית. אך כל זה נתון לשיקול דעתם של הצדדים.

אם סעיף כזה לא נכלל בחוזה, עדיין עומדת לבעל הדירה הזכות להעלות את דמי השכירות, אך ניתן לעשות זאת לא יותר מפעם בשנה. זאת ועוד, הוא מחויב להודיע על כך לשוכר מראש בכתב. אם התנאים החדשים אינם מתאימים לו, הוא יכול לחזור בו מהחוזה באופן חד צדדי.

כמו כן, עומדת לשוכר הזכות לדרוש הפחתה בדמי השכירות אם עקב נסיבות שאינן בשליטתו, חלה הרעה בתנאי המושכר.

בנוסף

דבר עם הבעלים על כל הפרטים. סביר להניח שתצטרך להיפגש לעתים קרובות. הוא דואג לדירה שלו, אתה מודאג מאיכות המגורים, אז למד לנהל משא ומתן ולרשום את כל ההסכמות בעל פה במסמך.

לא לעתים קרובות, אבל קורה מצב לא נעים: לפעמים הבעלים אוהבים להיכנס ללא אזהרה, גם בהיעדר דיירים וכמה פעמים בחודש. זו עילה להפסקת החוזה עם החזר הוצאות הובלת השוכר. כדי להימנע ממצב כזה, פשוט הוסיפו שורה אחת להסכם לגבי התדירות שבה הבעלים עשוי להופיע אצלכם, האם יש צורך להזהיר אתכם על כך מראש, ולציין איסור ביקורים ספונטניים בהיעדרכם.

בררו כיצד בעל הבית מתייחס לאורחים, בעלי חיים, וציינו זאת בחוזה.

רק על ידי משא ומתן ותיקון כל הפרטים החשובים, שני הצדדים יוכלו לחיות ללא קונפליקטים וללא חרדות מיותרות.

סיום החוזה באמצעות בית המשפט

כבר אמרנו שלמשכיר לא קל להיפרד משוכר, לסוג החוזה יש תפקיד חשוב. אך לשוכר הזכות לסיים את החוזה בכל עת, אך בתנאי אחד: עליו להודיע לבעל הבית על רצונו שלושה חודשים מראש בכתב.

אבל לפעמים אי אפשר להסכים מבחינה אנושית, ולאחד הצדדים יש רק מוצא אחד - לחפש צדק באמצעות בית המשפט ולסיים את החוזה.

לבקשת המשכיר, ניתן לסיים את ההתקשרות לפני המועד על ידי בית המשפט במקרים בהם השוכר:

• עושה שימוש בנכס תוך הפרה משמעותית של תנאי החוזה או בהפרות חוזרות;
• משפיל משמעותית את הרכוש;
• לא משלם שכר דירה בזמן יותר מפעמיים ברציפות;
• אינו מבצע תיקונים גדולים בנכס בתנאים שנקבעו בחוזה, אם על פי החוזה תיקונים גדולים הם באחריות השוכר.

המשכיר יכול לסיים את החוזה באמצעות בית המשפט רק אם דרש מהשוכר בכתב לבטל את ההפרות.

לבקשת השוכר, ניתן להפסיק את הסכם השכירות על ידי בית המשפט במקרים בהם:

• המשכיר אינו מספק את הנכס או יוצר מכשולים המונעים את השימוש המלא בנכס;
• בנכס יש ליקויים שלא צוינו על ידי המשכיר בעת כריתת החוזה, לא היו ידועים לשוכר מראש ולא ניתן היה לגלותם במהלך בדיקת הנכס;
• המשכיר אינו מבצע תיקונים גדולים בנכס בתוך התקופה שנקבעה בחוזה או במסגרת זמן סבירה;
• רכוש, עקב נסיבות שאינן בשליטת השוכר, במצב שאינו ראוי לשימוש.

עם סיום השכירות מחויב השוכר להחזיר את הנכס למשכיר במצב שבו קיבל אותו, בהתחשב בבלאי רגיל או במצב שנקבע בחוזה.

לסיכום, הבה נתעכב על שתי נקודות חשובות נוספות.

אם המשכיר תורם או מוכר בית שכור, אין בכך כדי לסיים את חוזה השכירות. במילים אחרות, כשאדם בא ואומר: "עזוב, אני מוכר דירה", זה לא חוקי. חילופי הבעלים אינם גוררים את סיום הסכם השכירות לדירה.

במידת הצורך, ניתן להחליף דייר (דייר). כלומר, אם נכרת החוזה עבור הבעל, והוא, למשל, יוצא לקוטב הצפוני לנסיעת עסקים ארוכה, אז בהסכמתו, תוכל לשנות את הדייר לאשתו. במקרה זה, החוזה נשאר זהה, אותם תנאים, התקופה ממשיכה לזרום ואינה מאופסת. אבל זה יכול לחסוך ממך עניין ביורוקרטי אם מתעוררות בעיות כלשהן (לדוגמה, אם אתה צריך לסיים את החוזה או לגבות משהו דרך בית המשפט).