מה צריך לבדוק לפני רכישת דירה בשוק המשני

2024 מְחַבֵּר: Malcolm Clapton | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 03:56

אם תתייחסו בקלות למסמכים, תוכלו להישאר בלי דיור ובלי כסף.

כשאתה קונה משהו בחנות, מספיק שהמוכר ירצה לתת לך את המוצר, ואתה רוצה לקנות אותו. בנדל ן הכל מסובך יותר: ניתן לערער על עסקה אם מתברר שהיא הונאה או שנפגעו זכויות של מישהו במהלך המכירה. יחד עם זאת, הרוכש יהיה עצוב ביותר: הם יפונו מהדירה, את הכסף יהיה צורך להחזיר דרך בית המשפט, ולפעמים אף להיפרד מהם.

כדי למנוע את זה, בדקו את כל המסמכים - והקפידו על מסמכי מקור או העתקים מאושרים על ידי נוטריון.

1. חלץ מה-USRN על המאפיינים העיקריים של האובייקט

זהו מסמך חשוב מאוד עם מידע ממרשם המקרקעין המאוחד של המדינה, אשר ייתן לכם מידע רב ושימושי.

מי הבעלים

כולם חייבים להסכים לעסקה, אחרת אפשר לערער עליה.

האם יש שעבודים

חפץ יכול להיות משועבד לבנק בגלל משכנתא, מושכר עם רישום הסכם עם הסוכנות הפדרלית לניהול נכסים, נעצר בגין חובות. אם כן, אין לבעלים זכות להיפטר ממנו. העסקה לא תקפה.

מהם מאפייני הדירה

התמצית מה-USRN תכיל את הכתובת המדויקת, המספר הקדסטרלי, האזור. התכנית הטכנית של הדירה מודפסת בעמוד האחרון. אתה יכול להעריך את צילומי החדרים ולהבחין בנוכחות של שיפוצים. האחרון חשוב במיוחד אם אתם מבקשים הלוואת משכנתא – ייתכן שהיא לא תאושר.

מאיזה תאריך יש לבעלים דירה

השוו אותו לתאריך בשטרי הבעלות (עליהם להלן).

על סמך איזה מסמך הבעלים הוא הבעלים של הדירה

בחלק מהמקרים הסיכון גבוה יותר בהתחלה - הדבר נדון גם בסעיף מסמכי כותרת.

תמצית מה-USRN תסופק על ידי הבעלים. אתה יכול לקבל גרסה מופשטת שלו בעצמך.

לשם כך יש להזמין תמצית באתר Rosreestr. עבור מתן מסמך בצורה אלקטרונית, תצטרך לשלם 250 השגת מידע מהרובלים של USRN. כדאי להזמין גם תמצית על העברת זכויות בנכס - זה עולה אותו הדבר. במסמך זה תראה באיזו תדירות ועל סמך מה התחלפו בעלי הדירה.

אם במהלך השנה-שנתיים האחרונות נדל ן החליף ידיים מספר פעמים, זו סיבה להיזהר. בדרך כלל כך מוסווים עסקאות הונאה. במידה והבעלים הרומה יוכל לערער על שרשרת העסקאות באמצעות בית המשפט, תוחזר לו הדירה.

2. מסמכי הבעלים/ים

אם הבעלים הוא מבוגר

תוקף הדרכון

נניח שהבעלים החליף את הדרכון שלו לפני חצי שנה, ואמר למשטרה שאיבד את הישן. וכעת הוא מנסה לסיים עסקה על מסמך פסול, כדי לערער עליו אחר כך. זה עמוס בבעיות.

אז בעזרת שירות מיוחד של משרד הפנים בררו אם המסמכים תקפים.

נתוני דרכון

יש צורך בסדרה, מספר, מקום לידה וכתובת רישום על מנת להשוות אותם לנתונים המצוינים במסמכים אחרים (חשוב שהכל יתאים). אם הבעלים הצליח לשנות את הדרכון במהלך תקופה זו, הפרטים של העותק הקודם מצוינים בעמוד הלפני אחרון של העותק הנוכחי.

שימו לב לשם, שם המשפחה והפטרונות: אי התאמה של אות אחת לפחות במסמכים שונים היא סיבה לבקש מהבעלים להביא את הניירות לאחידות. אחרת, היא עלולה להפוך לעילה להתדיינות בנוגע לתוקף העסקה.

מצב משפחתי

אחד מבני הזוג אינו יכול להיפטר באופן שרירותי מרכוש שנרכש במשותף ללא הסכמת השני. קל לערער על עסקה כזו. לכן חשוב לברר האם הבעלים נשוי ומאיזה תאריך.מידע זה יהיה שימושי עבורך כאשר תעבור למסמכי הכותרת.

אם אדם קיבל דירה בירושה או במתנה, אין חשיבות לנוכחות של בן זוג. נכס כזה אינו נחשב שנרכש במשותף.

אך אם בחוזה מכר עסקינן, שימו לב למועד כריתתו. הבעלים יכול להיפטר באופן חופשי מדירה שנרכשה לפני הנישואין. אם קנה לאחר החתונה, על חבילת המסמכים להכיל הסכמה נוטריונית של בן הזוג למכירה. תיאורטית, ניתן להחליפו בחוזה נישואין, המבטיח לבדו את הזכות להיפטר מהחפץ עבור הבעלים. אבל בהסכמה זה עדיין רגוע יותר: הסכם הממון שנוי לפעמים במחלוקת.

אם בעל הדירה גרוש והדירה נרכשה במהלך הנישואין, היא עדיין יכולה להיחשב כרכוש משותף. כאן אתה צריך או הסכמה, או החלטת בית משפט על הסעיף שלפיו הנכס הועבר למי שאתה מתכוון לסגור עסקה.

מידע על ילדים

כשלעצמו, זה לא יגיד לך כלום. אבל, אם לבעלים יש ילדים, זו סיבה לבדיקות נוספות ודרישות למסמכים חדשים.

אם נקנתה דירה עם משכנתא, ניתן היה להשתמש בהון הלידה לפירעונה. בכך מוטלת חובה לספק לילדים מניות בדירה. לפיכך, אם רק ההורים בין הבעלים, הדבר לא נעשה. לאחר מכן, ניתן לערער על העסקה.

כדי שזה לא יקרה, בקשו מהבעלים אישור מקרן הפנסיה על כך שהון הלידה לא נוצל לפירעון המשכנתא.

אם הבעלים הוא קטין

לילדים מתחת לגיל 14, עיין בתעודת הלידה, מעל גיל 14 - דרכונים. השווה את הנתונים לאמור במסמכים אחרים.

אם הבעלים הוא ילד, נציגיו המשפטיים אינם יכולים למכור את הדירה סתם כך. נדרשת הסכמה של רשויות האפוטרופסות לעסקה. ואם בעל הדירה הוא בן יותר מ-14 שנים, אז רשותו.

3. מסמכי כותרת

שם המסמך, שעל בסיסו קיבל הבעלים את הבעלות, נמצא בתמצית ה-USRN. שווה להסתכל על זה מקרוב.

חוזה מכירה

הכל פשוט כאן: אם הבעלים הנוכחי קנה דירה מהקודמת, זה מאושר בהסכם המקביל. אם יש לך תמצית מה-USRN על העברת זכויות בחפץ מקרקעין, השוו את נתוני המוכר לאלו המצוינים במסמך. בקשו גם להציג את תעודת הקבלה של הדירה וקבלה של המוכר על הכסף. זה יוודא שלבעלים הקודם אין תלונות על הנוכחי.

אם הבית נקנה עם משכנתא, ניתן לבקש תעודת החזר.

ככלל, היעדר שעבודים בתמצית ה-USRN מעידה ברהיטות על סילוק ההלוואה. אבל מכיוון שניתן לבדוק מסמך כלשהו, זה יהיה מוזר לא להזכיר אותו.

הסכם השתתפות בהון בבנייה

במידה והבעלים רכש מקרקעין בשלב הבנייה, יהיה בידיו בדיוק המסמך הזה ולאחר מסירת הבית יהיה לו גם מעשה קבלה והעברת הדירה.

תעודת ירושה

כאשר עוסקים בנכס כזה, קיים סיכון שפתאום יופיע יורש מקופח וינסה לערער על העסקה. יתרה מכך, ככל שחלף זמן מרגע הירושה, כך יורדים הסיכונים להסתבך. עדיף להתייעץ עם עורך דין לפני הרכישה.

הסכם תרומה

עדיף גם להעריך את הסיכונים ברכישת בית נתרם יחד עם מומחה. עורך הדין יברר האם בוצעו הטופס וההליך לעריכת העסקה, האם הבעלים מחזיק בנכס כדין.

הסכם העברת דירה

זה מונפק אם הבעלים הפריט את הדירה הזו. יש אזהרה אחת כאשר עוסקים בנדל ן שכזה.אם אדם שנרשם בדירה סירב להשתתף בהפרטה, הוא מקבל זכות חיים שלמים להתגורר בה עד לביטול הרישום מרצונו. אחרת, אי אפשר לפנותו אפילו דרך בתי המשפט. לכן חשוב לוודא שהוא עושה צ'ק אאוט לפני שהמוכר יקבל את הכסף. או שאתה מסתכן בקניית דירה עם שוכר.

ישנם סוגים אחרים של מסמכי בעלות, למשל, החלטת בית משפט לפיה הבעלים הוא הבעלים של החפץ. אבל איתם עדיף לפנות מיד לעורך דין אם אתה לא רוצה בעיות.

4. מידע על הרשומים בדירה

בסעיף הסכם העברת הדירה לבעלות כבר נגענו חלקית בנושא עד כמה חשוב לדעת מי רשום בדירה. עכשיו בואו נבחן את השאלה ביתר פירוט.

בנוסף לסרבני הפרטה, הדיירים הבאים מהווים סכנה לעסקה ולמחיה נוחים בדירה הנרכשת:

• משוחרר מהדירה לצורך שירות צבאי או טיפול בסנטוריום;
• הוצא מהמרשם עקב ריצוי עונש במקומות של שלילת חירות;
• מוכר כנעדר;
• קטינים שנשלחו לפנימייה.

עם שובם הם יירשמו במקום מגוריהם הקודם – כלומר אצלכם. אולי ניתן יהיה לפנות אותם דרך בית המשפט, אבל זה ייקח הרבה זמן ומאמץ.

שימו לב במיוחד לקטינים המשוחררים כדי לברר האם שירות האפוטרופסות נתן לכך אישור.

כדי להבין את הניואנסים, אתה צריך לעיין בכמה הפניות. עדיף להיות נוכח ברגעים שבהם הבעלים מקבל אותם על מנת להבטיח את אותנטיות המסמכים.

תעודת רישום טופס 9

הוא מכיל מידע על כל מי שרשום בדירה כעת.

אישור רישום ארכיוני לפי טופס 9

גרסה זו של המסמך מציגה את הדינמיקה של רישום התושבים: מי נרשם קודם לכן, מי שוחרר ומתי. מסמך מאוד שימושי, אבל יש ניואנס. פעמים רבות הם מסרבים למסור אותה לצדדים שלישיים, לרבות הבעלים הנוכחיים של הדירה, שכן יש בה נתונים אישיים של דיירים קודמים. אם לא היה ניתן להשיג את הארכיון "תשע", תצטרכו לעבוד עם מה שיש לכם ולעבור ישירות לטופס 12 עזרה.

תעודת ביטול רישום של קטגוריות מסוימות של אזרחים

במסמך טופס 12 יש נתונים האם מי מהדיירים שוחרר מהדירה, מה שלמעשה עלול להפוך למקור לבעיות. באופן אידיאלי, לכל עמודה אין. אחרת, תצטרך לברר מידע נוסף על כל אדם בנפרד, או אפילו לסרב לעסקה.

5. תעודות כשירות משפטית

אם בהמשך יתברר שהמוכר לא היה במוח מפוכח ובזיכרון קשה, העסקה תוכרז כפסולה. אתה בסיכון במיוחד אם המוכר מבוגר, אבל באופן כללי אתה לא יכול לבטח מפני זה. לדוגמה, עורך דין ערמומי יכול להוכיח שהבעלים היה מבולבל זמנית בגלל תרופה להצטננות, כי תופעת הלוואי הזו מצוינת בביאור.

כדי שזה לא יקרה, בקשו מהמוכר להביא לעסקה אישור מפסיכיאטר ומרופא נרקולוג על כך שהוא שפוי ואינו רשום כנרקומן.

אם יש סיבות משכנעות לספק, הזמינו מומחה מורשה לערוך בדיקה ישירות לעסקה.

6. מידע על חובות לשיפוץ

כל החובות עבור דיור ושירותים קהילתיים נשארים אצל הבעלים לשעבר של הדירה. היוצא מן הכלל הוא שיפוץ. אם המוכר לא שילם על כך, החוב יעבור אליך. ניתן לבדוק את ההיעדרות לפי התשלום האחרון. אם אינכם סומכים, בקשו אישור מחברת הניהול.

7. ייפוי כוח

עדיף לערוך חוזה מכר ישירות עם הבעלים. אבל הבעלים לא תמיד נוכח בעסקה. במקרה זה הוא יכול להוציא ייפוי כוח נוטריוני למי שייצג את האינטרסים שלו.

עסקאות עם מסמך זה אינן בטוחות, יש יותר מדי גורמי סיכון. אם תחליט לנקוט בצעד דומה, בדוק את הדברים הבאים:

• ייפוי הכוח נותן זכות למכור את הדירה בשם הבעלים.
• המסמך מקורי - ניתן לברר זאת באתר לשכת הנוטריון הפדרלית.
• לא פג תוקף ייפוי הכוח.
• הוא מכיל את הדרכון הנכון ונתונים אחרים.
• הבעלים חי ובריא - תקשורת וידאו ותעודות ממרפאה נוירופסיכיאטרית יעזרו כאן.

אבל גם אם הכל תקין, חשבו שלוש פעמים לפני שמחליטים על עסקה כזו.

מה לזכור

• בדוק את כל המסמכים. אל תפחד להיות פולשני או משעמם: אתה מסתכן במיליונים.
• אם יש ספק, פנה למומחה. עדיף להיות אזעק מאשר להישאר בלי דירה וכסף.
• אם בכל צעד ספקות לא נעלמים, אלא מתחזקים, סרב לעסקה.

UPD. הטקסט עודכן ב-17 בנובמבר 2019 עם נתונים רלוונטיים נוספים ממקורות מאומתים.