7 בעיות בקניית דירה בשוק המשני, שקל להימנע מהן

2024 מְחַבֵּר: Malcolm Clapton | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 03:56

למי שרוצה להגן על עצמו מהפתעות לא נעימות כמו ביטול העסקה.

במקורות שונים ניתן למצוא עצות כיצד לבחור את מיקום הדיור ואת היזם, לחשב את גובה ההלוואה, אך לעיתים מתעלמים מהליך ההיערכות לעסקה עצמה. זה יכול להיות החלק הקשה ביותר בכל הרכישה.

אנו מנתחים בעיות נפוצות שעלולות להתעורר אם לא תיגשו בזהירות לסיום עסקה.

1. לאחר השלמת העסקה החלה הדירה להיראות אחרת

בשלב הסופי, לפני הקנייה, אתה נפגש עם המוכר בדירה או בבית העתידיים שלך. הכל בסדר, אתם שמחים ומחכים למעבר, תארו לעצמכם כמה יפה אתם מסדרים את הכלים במטבח ותולים את הווילונות בסלון וממקמים את הכיסא ואת המנורה בפינה נעימה ליד השקע.

העסקה יוצאת לפועל, אתה נכנס לבית חדש ומגלה שכל השקעים נתלשו מהשורש, קרשי הבסיס נתלשו, הטפט נשרט וכל הארונות היפים ושידות הלילה הוצאו. אתה רואה קירות חשופים ומבינים שיהיו לך תיקונים והוצאות נוספות.

איך למנוע

בחוזה, יש צורך לקבוע בנוסף מה נשאר שלם לאחר העברת המפתחות ועזיבתם של הבעלים הקודמים. לאמינות עוד יותר, ניתן לצרף למסמך צילומי הדירה ברגע שקיבלתם את החלטת הקנייה וחתמתם על הניירות מול המוכר. במקרה כזה, כשתקבלו את המפתחות ותיכנסו לדירה, לא יהיו לכם הפתעות.

2. הבעלים הקודם לא ממהר לבצע צ'ק אאוט

קניתם דירה ובאמת רוצים לעשות עסקה כמה שיותר מהר ולעבור לבית חדש. בנוסף למוכר רשומים בה עוד כמה אנשים ולבעלים לשעבר אין זמן לבדוק את כולם מהדירה. אתה מסכים שהם יימחקו תוך חודש. עובר חודש או חודשיים, אנשים לא עושים צ'ק אאוט, המוכר לא רוצה ליצור קשר.

איך למנוע

לפני הקנייה כדאי להמתין לשחרור החוקי המלא של הדירה. אך אם אתם ממהרים, אז הקפידו לתקן בהסכם הרכישה והמכירה את התאריכים בהם כל מי שנרשם בדירה יוסר מהפנקס.

אם אכן מתעוררות בעיות, אין צורך לחשוש מכך: תמיד אפשר לפטר גורמים מבחוץ דרך בתי המשפט. עורכי דין מוסמכים יעזרו.

3. לאחר חתימת החוזה ותשלום מקדמה, המוכר מסרב למכור

ייסורי הבחירה הסתיימו: בחרתם דירה שמתאימה לכל הפרמטרים, התחלתם להתכונן לעסקה, הגשתם בקשה לאישור משכנתא לבד או דרך מתווך. ופתאום הבעלים אומר ששינה את דעתו למכור את הדירה. או שהוא מצא קונה שמוכן לרכוש אותו בתנאים נוחים יותר: למשל, הוא משלם במזומן. בעל הבית מחזיר את המקדמה וממש טורק את הדלת לפניכם.

איך למנוע

בהסכם המקדמה נכתב בנוסף כי לאחר קבלת המשכון, מוכר הדירה ערב לכך שהיא מוקצה לכם, ובמקרה של הפרת תנאי ההסכם הוא לא רק מחזיר את המקדמה, אלא גם משלם לכם קנס..

ברור שמצבים יכולים להיות שונים ואי אפשר לספק הכל במסגרת ההסכם. אבל תקבלו ערובה נוספת להגינות המוכר שלכם: מעטים האנשים שירצו לשלם את הקנס.

4. העסקה בטלה עקב בעיות בריאותיות של המוכר

כל שלבי העסקה מסתיימים, נכנסים לבית חדש, מתמקמים ומגלים שהעסקה לא הייתה חוקית: המוכר או אחד המוכרים (אם ישנם מספר בעלי מקרקעין), על פי החלטת בית המשפט, מוגבלים לפי הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית סעיף 17.כשירות משפטית של אזרח בכשירות משפטית עקב הפרעה נפשית. אתה יכול לדמיין איזה זוועה ובעיות מחכות לך אחרי חדשות כאלה.

איך למנוע

גם אם המוכר לא מעורר את חשדכם, נראה נהדר ומתקשר בצורה נאותה, הקפידו לבקש אישורים ממרפאה נוירופסיכיאטרית (PND) והתמכרות לסמים (ND). אולי נראה לכם שזה מכוער או לא נוח לבקש מסמכים כאלה, אבל נתוני התעודה הם בקשה סטנדרטית בעסקאות מקרקעין. זכור שאתה צריך קודם כל לסלק את כל הסיכונים האישיים, לבטח את עצמך ולחזות הכל.

5. העסקה בטלה עקב מצבו הלקוי של אחד המשתתפים

אתם מגיעים לעסקה, מתחילים בתהליך החתימה על המסמכים ומבינים שהמוכר מאוד שיכור. יחד עם כל המשתתפים, אתה מחליט להמתין כמה שעות עד שהוא יתעשת. לאחר זמן מה, אתה מתאסף שוב, חותם על המסמכים. היי, הכל הסתיים, אתה מקבל את המפתחות. אך לאחר שבועיים, המוכר מצהיר כי היה שיכור ואינו זוכר דבר: העסקה פסולה, יש להחזיר את המפתחות ולצאת מהדירה מיד.

איך למנוע

אם במהלך העסקה אחד המשתתפים נמצא תחת השפעת חומרים המשנים את התודעה, ניתן להכיר בכך על ידי הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית סעיף 177. אי תוקף של עסקה שנעשתה על ידי אזרח שאינו מסוגל להבין את המשמעות של מעשיו או ניהולם פסולים. כדי למנוע זאת, שימו לב האם התנהגותו של המוכר שונה מהרגיל - בה כבר צפיתם בשלבי ההכנה לעסקה. אם אתה מבין שהאדם, למשל, שיכור, אז דחה את העסקה ליום אחר. גם אם זה נראה מאוד לא נוח, זה בהחלט יחסוך ממך בעיות פוטנציאליות בעתיד. ולפני העסקה בעצמך, לישון טוב ואל תיקח שום דבר "על אומץ".

6. למוכר ולקונה יש חילוקי דעות עקב עלויות נוספות

התחלתם את העסקה, לקחתם בחשבון פרטים שונים, שילמתם עבור השמאות והביטוח. ובמקביל, אתם זקוקים למשל לשירותיו של מתווך או עורך דין כדי להוסיף סעיפים נוספים להסכם הרכישה והמכירה. או שאתה מעביר כסף דרך תא או מכתב אשראי. יש מחלוקת בינך לבין המוכר מי צריך לכסות את העלויות הללו.

איך למנוע

קבעו מראש עם המוכר מי ואיך יישא בעלויות הנוספות. עדיף לתקן אותם בהסכם מראש: תחסכו את העצבים שלכם, לא תקלקלו את מערכת היחסים שלכם עם המוכר ואל תאפירו על השמחה שבקניית בית.

7. אופן התשלום לא סוכם מראש

אתה נוסע לפגישה, נושא כסף בתיק שלך, כי אתה חושב שאיש המכירות שלך יאהב לראות יותר כסף מזומן. אולם במהלך העסקה מתברר שהוא רוצה לקבל תשלום לחשבון או להכניסו לתא. ייתכן שיתברר כי לא ניתן להזמין מיד תא מהבנק, שכן אין שירות כזה בסניף בו מתבצעת העסקה או שכל התאים תפוסים. או שאתה לא יכול לגלות מיד על איזה חשבון לשים כסף להעברה, כתוצאה מכך, העסקה נדחית.

איך למנוע

קבעו מראש עם המוכר כיצד יועבר הכסף במהלך העסקה: דרך כספת, מכתב אשראי, חשבון נאמנות. תשלומים ללא מזומן נחשבים בטוחים ורגועים יותר עבור כל הצדדים. אם אתם מתכוונים לשלם במזומן, חשבו מראש איך הכי טוב ובטוח לעשות זאת. קורה שתיק עם כסף אובד בטעות על הכביש או הושאר במקום ציבורי.

צ'ק ליסט

צ'ק ליסט קצר זה יעזור לכם לוודא שלא התעלמתם משום דבר חשוב בעת הכנה לאירוע כה משמעותי כמו רכישת דירה.

• קחו בחשבון בחוזה ורשמו בתמונה באיזו צורה אתם מקבלים דיור.
• בדקו את האנשים הרשומים בדירה לפני עריכת חוזה המכר.
• בעת הכנה לעסקה, קחו בחשבון את כל הסיכונים בהסכם מראש, ולא במילים.
• בקש מהמוכר מידע מה-PND וה-ND.
• דון עלויות נוספות מראש.
• החליטו מראש על תנאי ההסדרים ההדדיים.
• יש לוודא שכל המשתתפים בעסקה מודעים למתרחש.