5 טעויות בקניית דירה בבניין חדש שעלו כסף ועצבים

2024 מְחַבֵּר: Malcolm Clapton | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 03:56

לסמוך על ההבטחות הנדיבות של היזם ולקנות דירה באזור שכל כך אוהבים בתמונה זה בהחלט לא כדאי.

רובנו לא נקנה דבר יקר יותר מדירה בחיינו. אנחנו חוסכים למקדמה למספר שנים, אחר כך משלמים את המשכנתא לעוד 10 שנים - וכל זה כדי לרכוש מ ר משלנו.

אני מנהל את השירות למציאת דירות בבניינים חדשים כבר שמונה שנים ועדיין לא מבין מדוע אנשים מתייחסים לרכישה העיקרית בחייהם בחוסר מעש. במאמר זה אספר לכם על הטעויות העיקריות בקניית דירה בבניין חדש, למה הן מובילות וכיצד להימנע מהן.

1. בחרו את הדירה הראשונה שעולה

מפתחים מפרסמים פרסומות על שלטי חוצות, בתחבורה, באינטרנט ובטלוויזיה. כמובן שהדירות בו מתוארות בצורה כזו שנראה שאין הצעה טובה יותר למצוא. לכן, רבים לא מחפשים את זה. אהבתי את הדירה על כרזת פרסום - ועכשיו אדם במשרד היזם מכין עסקה.

בגישה זו, הסיכוי לרכוש את הדירה הטובה ביותר עבור התקציב שלך הוא מינימלי. כמעט תמיד מתברר שליזם אחר הייתה דירה דומה זולה יותר. או אותו דבר, אבל יש לו שטח גדול יותר או חצר טובה יותר. לכן, אני ממליץ בחום ללמוד את השוק לפני קבלת החלטת קנייה.

קבע את הסכום שאתה מוכן להוציא וראה מה היזמים של העיר שלך מציעים עבור הכסף הזה. השוו ביניהם מבחינת מחיר, שטח, תכונות נוספות כמו גימור מפתח או חצר ללא חניה - ורק אז קבלו החלטה.

35 מ"ר במחיר של 40

מקרה מהתרגול: אדם קנה דירה בסנט פטרבורג. מהפרסום, הוא למד על הצעתו של היזם המקודם: 3 מיליון רובל, 35 מ ר, הבית יימסר בעוד שנה וחצי. הכל התאים לו, והוא סידר את העסקה.

ואז התברר שיזם אחר מוכר דירות באותו אזור של העיר, רק odnushki היו כבר 40 מ ר. ההפרש במחיר לא היה משמעותי, 70 אלף. הדירות האלה היו קצת יותר רחוקות מהמטרו, אבל עבור הקונה זה לא היה כל כך חשוב.

היה שווה לבלות כמה ערבים במעקב אחר השוק, והבחירה תהיה הרבה יותר טובה.

צרו טבלת סיכום והשוו דירות לפי פרמטרים שחשובים לכם. הכנו תבנית ב-Google Sheets - היכנסו לקישור, צרו עותק והשתמשו בה.

פתח את התבנית →

אציע גם כמה מהאתרים הנוחים והאינפורמטיביים ביותר לניטור השוק.

פדרלי:

• "ציאנוגן";
• Yandex. Realty.

עבור מוסקבה:

• MskGuru;
• "נובוסטרוי";
• נובוסטרוי - מ.

עבור סנט פטרסבורג:

• SpbGuru;
• "Novostroy-SPb";
• Novostroy.su.

2. האמינו להבטחות המופרכות של היזם

כדי לשכנע אתכם לקנות מהם דירה, יזמים ממש מפציצים אתכם בהבטחות. "קנה דירה עכשיו! אז יופיעו כאן גן ילדים, בית ספר, בתי קפה ומסעדות, תחבורה ציבורית עירונית. מחירי הדירות יזנקו!" - הם אומרים.

כשקונים נדל ן, אי אפשר לסמוך על שום דבר. אם אכן קיימות תוכניות לפיתוח תשתיות, אזי יש לתעד אותן בהצהרת הפרויקט. ניתן גם לחפש באתרים עירוניים תוכניות פיתוח טריטוריאליות. לדוגמה, ניתן למצוא את תוכנית הפיתוח של Murin באתר האינטרנט של המחוז המוניציפלי של וסבולוז'סק.

נשמר וקנה דירה בשדה פתוח

משפחה אחת האמינה יתר על המידה להבטחות היזם ורכשה דירה בשלב הבור באזור חדש. באותה תקופה נמסרו שם, פשוטו כמשמעו, שלושה או ארבעה בניינים, ועכשיו הם מכרו דירות בבתים מהשלב השני. מהתשתית - הכביש וכמה חנויות קטנות.

בחברה הבטיחו שבעוד חמש שנים בלבד תופיע כאן תשתית עירונית רגילה.למשפחה היה חשוב במיוחד שיופיע כאן גן ילדים, לדברי היזם.

חמש שנים חלפו, ורק מיניבוסים, חנויות מכולת ודוכני בירה הופיעו. את הילד היה צריך לשלוח לגן פרטי קטן, כי לא חיכו לגן הממלכתי.

הבטחות ריקות נוגעות לא רק למתקני תשתית, אלא גם לאיכות הבתים עצמם. למשל, במקום המעליות הגרמניות השקטות שהובטחו, מותקנות מוגילב רגילות. או שהם מבטיחים להסתיר את צינורות המים ברצפה, ואז לנטוש את הרעיון הזה ולמתוח אותם ממש לאורך הקירות: אתה צריך לעטוף אותם בקופסאות ולקלקל את הפנים.

למד בקפידה את הצהרת הפרויקט ואת פרויקט ההון העצמי שלך. תסיק מסקנות פסימיות: מה שאין לא יהיה. כך לא תיצרו לעצמכם ציפיות בלתי סבירות, ואם המפתח אכן יעמוד בהבטחותיו, זה יהיה בונוס נעים.

3. אל תשימו לב לאזור

חלק מהרוכשים מגיעים רק לשכונה חדשה בה יתגוררו לראשונה כאשר היזם ישכיר את ביתם. והם מתמודדים עם הפתעות לא נעימות.

עצים מצוירים

היזם הראה לקונה את אזור הבית העתידי על דגמים שנעשו באמצעות גרפיקה ממוחשבת. הקונה אהב את זה וקנה דירה.

לאחר זמן מה הגיע האיש לביתו החדש. הוא ציפה שיהיו הרבה עצים בחצר, כמו בעיבודים האלה. אבל את פניו קיבלו רק כמה שיחים ליד הכניסות ומבני ענק חדשים מסביב. אדם קנה דירה בבטון נמלים טיפוסי.

בהכרח - אני מדגיש, הכרחי! - לפני רכישת דירה עשו לעצמכם סיור באזור בו תגורו. ולא ל-15 דקות מחלון הרכב, אלא ברגל ולמשך מספר שעות. להגיע לבית החדש שלך בתחבורה ציבורית מהעבודה. לטייל, ללכת לחנויות, לסעוד בבית קפה. תסתכלו על גני השעשועים, שוחחו עם התושבים - איך הם חיים כאן? זה ייתן לכם מושג גס על האזור, ותוכלו לקבל החלטה מושכלת אם לקנות דירה כאן או לא.

אם למעשה אין עדיין שטח, עשו זאת גם באזורים אחרים, שכבר מיושבים, של היזם. אולי עכשיו נראה לכם שכל זה לא כל כך חשוב ושהעיקר הוא מה יש בתוך הדירה. קח את המילה שלי על זה: זה לא. אני עובד בעיקר בסנט פטרסבורג, אנחנו בונים אזורי שינה בפאתי עם חבורה של גורדי שחקים: מורינו, פרנס, דיבנקו. ואני אישית מכיר אנשים שחוסכים כסף, קונים שם דירות ואז מתמודדים עם מציאות החיים ומתחרטים על כך הרבה. המוני אנשים שעוקבים אחר המטרו בבוקר ובחזרה בערב, פקקים בכניסה וביציאה, גורדי שחקים זהים, חצרות עמוסות במכוניות - כל זה מקלקל את הרושם של דיור.

4. אל תסמוך על סוכנים

ביחס לסוכנים, יש סטריאוטיפ שכל אלה הם אנשים שלא עושים שום דבר מועיל, אלא גובים כסף רב עבור השירותים שלהם.

למעשה, השטן אינו כל כך נורא כמו שהוא מצויר. בניגוד למה שנהוג לחשוב, סוכנים לא גובים ממך תשלום: מפתחים משלמים להם כדי להביא קונים אליהם. יחד עם זאת, הסוכנים נשארים חסרי משוחד, מכיוון שהם עובדים עם מפתחים רבים בו זמנית.

לסוכן חשוב שתרכשו דירה מתאימה: בשביל זה הוא משתף בניסיונו, עונה על שאלותיכם, לפעמים אפילו פועל כפסיכולוג אם אתם מודאגים מדי. הוא גם ישתלט על העבודה השוטפת עם מסמכים. עבורכם, רישום משכנתא ותשלום דירה הוא מדע מורכב, והוא כבר ביצע פעולות כאלה מאות פעמים.

כמובן שכל זה נוגע לסוכנים טובים שעובדים ביושר על אחוזים מהמכירה. יש אחרים שרוצים לקבל ממך כסף בכל מחיר. למד ביקורות באינטרנט, בקשו המלצות מחברים - בכל מחיר, מצאו מתווך עם ביקורות חיוביות. הסוכנים הטובים ביותר נמצאים תמיד מפה לאוזן.

5. לפחד מפרויקטים לא גמורים

בעבר, בעת רכישת דירה בשלב החפירה, כספי הרוכשים עברו ישירות ליזם. בעתיד החברה עלולה לפשוט רגל, והכסף פשוט נשרף.

בשנים האחרונות השוק התייצב: הוא נכבש על ידי יזמים גדולים שמשכירים מספר בתים מדי שנה, שואפים לעבוד לאורך זמן ולכן מעריכים את המוניטין שלהם. למרות זאת, החשש מבנייה לא גמורה נותר בעינו.

אין צורך לפחד יותר. החל מיום 1 ביולי 2019, החוק סעיף 15.4 בתוקף. פירוט של משיכת כספים ממשתתפים בבנייה משותפת על ידי יזם במקרה של הצבת כספים כאלה בחשבונות נאמנות במעבר של מפתחים לחשבונות נאמנות. המשמעות היא שכאשר רוכשים דירה בשלב החפירה, מעבירים כסף לא ליזם, אלא לבנק. הכספים נשמרים בבנק עד לבניית הבית - ורק אז היזם יכול לקבל אותם. אם הבית לא יימסר מסיבה כלשהי, הבנק יחזיר לך את הכסף.

מקווה שהטיפים האלה יעזרו לכם לקנות את דירת החלומות שלכם. אם אתם עומדים לרכוש דירה ואתם מודאגים מכל שאלה, שאלו אותם בתגובות, אשמח לענות!