10 טעויות בקניית דירה שעלולה להתייקר

2024 מְחַבֵּר: Malcolm Clapton | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 03:56

אתה תישמר על ידי תשומת לב לניואנסים, שבמבט ראשון נראים חסרי משמעות.

1. אין לבדוק מסמכים

לימוד יסודי של מסמכים הוא שלב כל כך אלמנטרי שנראה כאילו אף אחד לא ייתפס עליו. אבל דווקא לביטחון כזה יש את כל הסיכויים להיות קטלניים.

לדוגמה, המוכר יציג דרכון - מסמך רגיל, שום דבר חשוד. ובהמשך מתברר שלפני חצי שנה הוא דיווח למשטרה שאיבד אותו. ועכשיו הוא מנסה לעשות עסקה על תעודת זהות לא חוקית. בעתיד זה יכול להבטיח בעיות רבות, גם אם הקונה יצליח בסופו של דבר להוכיח את טענותיו.

ישנן גם טעויות ושגיאות הדפסה פחות ברורות, שבגללן מסתכנת חוקיות העסקה להטיל ספק - תאריכים שונים של אותו אירוע במסמכים או אי התאמה באות אחת בשמות.

מה לעשות

קרא תמיד כל מאמר בעיון, גם אם לפניך חוזה לדוגמה. בדוק תאריכים, שמות פרטיים, שמות משפחה - כל המידע העיקרי. השירות המיוחד של משרד הפנים "בדיקה מול רשימת הדרכונים הרוסיים הפסולים" יסייע לבסס את האותנטיות של הדרכון. לשם כך, אתה צריך רק סדרה ומספר מסמך.

2. התעלם מהחוקיות של הפריסה

המדינה אוסרת לשבור ולבנות חומות באקראי. שרירותיות מסוכנת כאן: הם יחתכו את הפתח בדירה אחת, וכל גרם המדרגות יקרוס. לכן, יש להסכים על כל שיפוץ.

אם הבעלים הקודם לא השלים את השינוי לפי לשון החוק, אחריות זו תיפול על כתפי הבעלים החדש של הבית ותדרוש זמן רב וכסף רב. יתרה מכך, שינויים מסוימים לעולם לא יאושרו. ותצטרכו להחזיר את הקירות למקומות שנקבעו על פי המסמכים, אחרת הדירה עלולה אף להילקח ולמכור במכירה פומבית.

מה לעשות

בקש תמצית מורחבת ממרשם המקרקעין של המדינה המאוחדת, המכילה את התכנית הטכנית של הדירה. אז אפשר יהיה להשוות את זה עם הסידור האמיתי של מבנים ולהבין אם הכל בסדר. בחלק מהמקרים תירשם בתכנית עובדת שיפוץ לא מתואם.

3. אין לבדוק את המידע הארכיוני על הרשומים בדירה

קורה שאישור רישום בטופס 9 בו מצוין כל מה שרשום בדירה אינו מעורר שאלות. אבל ישנן קטגוריות שנויות במחלוקת של דיירים שכדאי לדעת עליהן, גם אם הם משוחררים.

למשל, אלו הם החסרים. אם בית המשפט הכיר באדם ככזה, הוא יכול להיכתב על ידי חוק הפדרציה הרוסית מיום 25 ביוני 1993 מס' 5242-1. אך כאשר הנעדר חוזר, יש לו זכות לתבוע את השבת הרישום במקום המגורים הישן.

המצב דומה עם האסירים. מאז 2015, הם חדלו להיות מונפקים על פי החוק הפדרלי מ-31 בדצמבר 2014 מס' 525-FZ על מנת לרשום אותם במקומות של שלילת חירות. עם זאת, תקופות המאסר ארוכות ולכן תיאורטית קיים סיכון שהעבריין, לאחר ריצוי עונשו, יחזור וינסה להירשם בדירתו הישנה.

מה לעשות

עליך לבקש מהמוכר שתי תעודות:

• ארכיון על רישום בטופס 9. הוא לא תמיד ניתן ברצון, כי הוא מכיל נתונים אישיים של תושבים לשעבר. אבל המסמך הזה הוא שמראה בדינמיקה את כל מי שאי פעם היה רשום בדירה.
• עזרה בטופס 12. הוא מכיל מידע האם מישהו מקטגוריות ה"בעיה" נרשם אי פעם בדירה.

4. אין צורך בהסכמת בן/בת הזוג של המוכר

הרכוש שנרכש בנישואין נחשב לרכוש משותף, גם אם הוא נרשם רק על שם הבעל או האישה. אז לאחד מבני הזוג אין זכות למכור דירה ללא הסכמת השני.ניתן לערער על עסקה שנעשתה ללא אישור האדם השני.

אבל זה לא הכל. בעיות דומות מתעוררות ממילא לפעמים, גם אם בעל הדירה גרוש. כך למשל, הבעל והאישה לשעבר לא הצליחו לחלק את הרכוש ועדיין מחזיקים בו במשותף.

מה לעשות

לדרוש הסכמה נוטריונית של בן הזוג השני או החלטת בית משפט בחלוקת רכוש, לפיה הועבר הנכס למוכר.

5. לא יודע איך פורמלה ההפרטה

אם בעת ההפרטה מי שהיתה לו זכות השתתפות בה מסרב לחלקו, אזי שמורה לו הזכות להתגורר בדירה לכל החיים.

זה נשמע קצת יותר מפחיד ממה שזה באמת. דייר כזה רשאי להסכים מרצונו לבצע צ'ק אאוט מהדירה ולהירשם במקום אחר, וכן לעשות זאת בצו בית משפט.

אף על פי כן, אם הקונה לא יבהיר סוגיה זו מיד, אזי הוא מסתכן בהשתתפות בהתדיינות ארוכה בעתיד.

מה לעשות

בדקו את המסמכים להפרטה והשוו את התאריכים בהם לרשימת הדיירים הרשומים באותה עת בדירה, המצוינים בתעודת הארכיון בטופס 9.

ואם מצאתם אדם בעל זכות חיים לכל החיים, אז קבלו ממנו הצהרה נוטריונית על ויתור על זכות זו ומסמך רישום בכתובת חדשה לאחר שחרורו מהדירה הישנה.

6. אל תסתכל בתעודת הכשירות המשפטית של המוכר

כל עסקה תקפה אם משתתפיה היו במוח מפוכח ובזיכרון מוצק. למרבה הצער, חוסר היכולת לא ברור - אתה יכול לקנות דירה מבעלים בעל מראה שפוי, ואז לגלות שאין לו זכות למכור אותה. ובסוף להישאר בלי כסף ובלי דירה.

מה לעשות

בקשו מהמוכר תעודת כשירות משפטית מפסיכיאטר ומרופא נרקולוג. זאת ועוד, במידת האפשר, עדיף ללכת איתו לרופא כדי לוודא שהוא לא קנה מסמכים במעבר.

7. להשליך יורשים

רכישת דירה שעברה בירושה לבעלים היא מקור פוטנציאלי לבעיות. כמובן, דברים לא בהכרח הולכים לפי התרחיש הגרוע ביותר.

אבל לפעמים, לאחר המכירה, מופיעים יורשים מקופחים המערערים על העסקה. גם הם יכלו להגיש בקשה לדירה, ולכן יש להתחיל מחדש את תהליך חלוקת חלל המגורים. הקונה במצב זה נפגע בתמימות.

מה לעשות

ככל שחלף זמן מאז קבלת הירושה, כך קטן הסיכון שיופיעו אנשים לא מרוצים. אז חפשו בתעודה לשנה בה הועברה הדירה. ותתייעצי עם עורך דין - תנו לו לבדוק את המצב הספציפי עם הדיור שאתם הולכים לקנות.

8. איבוד הראייה של ילדים

אם לבעלים יש ילדים, ייתכן שהדירה נקנתה באמצעות הון לידה. במקרה זה, הורים מחויבים לספק לילדיהם מניות בדיור. אם לא נבחר, ניתן לערער על העסקה.

אבל מניות הילדים המעוצבות בדירה מבטיחות בעיות נוספות. אם הבעלים הוא קטין, ההסכמה למכירה צריכה להינתן על ידי רשויות האפוטרופסות. ואם הילדים מעל גיל 14, אז הם עצמם.

מה לעשות

בקשו ממוכר המקרקעין אישור מקרן הפנסיה על כך שהון הלידה לא נוצל לרכישת דירה. אם הבעלים הם ילדים, יש לוודא שכל ההסכמות הנדרשות מצויות בחבילת המסמכים.

9. אין לבדוק תשלומים עבור דיור ושירותים קהילתיים

זה אפילו לא קשור לחובות. אם הבעלים הקודם לא שילם עבור הדירה המשותפת, הרי שהחובות נשארים לו. החריג הוא שיפוץ, כאן בעל הבית החדש יצטרך להחזיר את אי התשלום.

כדאי להסתכל על חשבונות חשמל על מנת לוודא שהדירה המשותפת לא תהרוס לכם בעתיד. כי גם בעיר אחת הסכומים לפעמים שונים מאוד ממחוז אחד למשנהו ומחברת ניהול אחת לאחרת.

החובות של הבעלים הקודמים נמצאים בסיכון כאשר הם עצומים.ואם כבר נכנס להליכי פשיטת רגל, אזי עסקת המכר עלולה להיכרז כפסולה, וניתן להחזיר את הדירה למסה לפירעון חובות.

מה לעשות

בקש להציג תשלומים עבור החודשים האחרונים.

10. לרמות עם החוזה

אנשים הולכים לכל מיני טריקים כדי להתחמק ממיסים. כך למשל, מוצע שלא להכניס את כל סכום העסקה לחוזה. זה עשוי להיות מועיל עבור המוכר, אבל לא עבור הקונה.

במקרה זה, הקונה יגיש את כל התביעות בדיוק בסכום המצוין במסמכים. הוא גם לא יוכל לקבל את מלוא ההנחה בארנונה בגין רכישת דיור. וכאשר מוכר מהר יותר משלוש שנים מאוחר יותר, הוא מסתכן בתשלום מס יותר ממה שהוא יכול.

זאת ועוד, אין צורך להסכים לשטר מתנה במקום הסכם רכישה ומכירה, כאשר העברת הכספים מתגבשת במסמך כלשהו. ראשית, אז הקונה יצטרך לשלם את המס - עבור הכנסה בדמות מקרקעין שהתקבלה במתנה מאדם שאינו קרוב משפחה. שנית, העסקה עלולה להיפסל.

מה לעשות

כתוב את האמת בחוזה. זיוף מועיל למוכר, אבל כדאי לחשוב קודם על עצמך ועל היתרונות שלך.