9 טיפים שיעזרו לכם למכור את הדירה שלכם במחיר גבוה יותר

2024 מְחַבֵּר: Malcolm Clapton | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 03:56

הודות למשכנתאות מועדפות, שיעורים נמוכים על פיקדונות ושערי חליפין לא יציבים, גם במגפה, מכירות הנדל ן עולות. המוכרים מרגישים בטוחים יותר, ולקונים יש יותר הזדמנויות לרכוש אפשרויות נוחות באמת. יחד עם השירות נספר לכם כיצד להציג דירה באור הטוב ביותר ולמכור אותה במחיר שלא תתחרט עליו.

1. העריכו את מצב השוק

פורטלים אנליטיים ומדיה מרכזית מפרסמים לעתים קרובות חומרים על שוק הנדל"ן. כך למשל, לפי שירות אביטו נדל"ן, בשנת 2020 גדל הביקוש לדירות ב-23%, לדיור משני - ב-35%. גם המחירים עלו: ב-19% וב-8%, בהתאמה, במונחים שנתיים.

לאחר ניתוח מחקרים ותחזיות כאלה של מומחים, תבינו בבירור מה קורה עם מחירים, היצע וביקוש. ובהתאם, תוכלו לקבל החלטה מושכלת: למכור את הדירה עכשיו או לחכות לרגע טוב יותר.

2. לקבוע את העלות האובייקטיבית של הדיור

בדוק הצעות אחרות

חפש באתרי נדל ן דירות מתחרות באזור שלך עם פריסה, אזור, מצב דומה. נתח אילו חפצים מוסרים מהפרסום דקות ספורות לאחר הופעתם בפורטל, ואילו מהם תלויים במשך חודשים ולמעשה אינם זוכים לצפיות.

חשבו כיצד הדירה שלכם יכולה להשוות לטובה עם הצעות דומות. למשל, קרבה למטרו, תיקון טוב, כניסה נקייה, שכנים שקטים, נוף יפה לפארק וחניה בשפע בחצר יצדיקו מחיר גבוה יחסית.

מצא את היתרונות שאין להכחישה של הבית שלך

חשבו על היתרונות של הדירה עצמה. למשל, אם החלפתם לאחרונה חיווט או צנרת, התקנתם שקעים נוספים, מערכת בית חכם או חיישני אבטחה, התקנתם ארונות בגדים מובנים או ביצעתם תיקונים במרפסת, אתם מוזמנים להעלות את המחיר. הבעלים החדשים לא יצטרכו לעשות את כל זה, מה שאומר שהם לא יצטרכו לשאת בעלויות הנוספות לאחר הרכישה.

חפש שיקול דעת מקצועי

אם אינכם בטוחים שתוכלו לקבוע מחיר הוגן לשוק ונוח לעצמכם, פנו למומחה. התקשר לשמאי: הוא ילמד את החפץ בראש פתוח, יקבע את כל היתרונות והחסרונות, שם דמות ספציפית ויספר בפירוט מה הוא הודרך בקביעת העלות.

הערכה אובייקטיבית של הדירה תעזור. זהו המאגר * הגדול ביותר של מודעות נדל ן ברוסיה: כל דירה שנייה במדינה נמכרת באמצעות השירות **. הודות למסננים, תוכלו למצוא בקלות נכסים דומים לשלך ולקבוע מחיר הוגן.

כדי לגרום לדירה למכור מהר יותר, העלה את המודעה שלך בחיפוש. זה לא יקר, אבל מספר הצפיות יגדל מיד. תעבורה גבוהה לשירות תעזור לך למשוך קונים פוטנציאליים ולסיים את העסקה הרווחית ביותר.

אגב, אתה יכול למצוא את הבעלים העתידי של הבית שלך לבד. ב-Avito Real Estate הופיע מדור "" בו משתמשים מציינים את רצונם לדיור.

* על פי המחקר שבוצע על ידי LLC "Foreitor" עבור LLC "KEH eKommerts" ביולי 2020.

** על פי מחקר שנערך על ידי Aquarelle Research LLC עבור KEKH eKommerts LLC בספטמבר 2020.

3. הסר בעיות ברורות

תקרה מוצפת, חור ברצפה, ואפילו ברז דולף - כל זה מחמיר את הרושם של דירה במהלך הצפייה. קונים פוטנציאליים יכולים לבקש הנחה, והם צודקים.

אין לבצע תיקונים גדולים לפני המכירה: דיירים חדשים, ככל הנראה, מצפים לעשות הכל מחדש לפי טעמם ובהתאם לצרכיהם. אבל הגיוני לעשות סדר בדירה.לדוגמה, ניתן להחליף את אסלת השירותים ואת חדר האמבטיה - אמנם לזולות, אך חדשות, ללא סדקים, שבבים ועקבות חלודה.

כשעורכים הערכת תיקון יש להתמקד ב-5-10% מעלות דירה, וככל שהחפץ יקר יותר בהתחלה, האחוז צריך להיות נמוך יותר. אם העלות הפוטנציאלית של תיקונים עולה על הסכום המתקבל, זה יהיה משתלם יותר לתת הנחה לקונים.

אם אתם מוכרים דירה בחרושצ'וב של מוסקבה, הנכללת בשלב הראשון של תוכנית השיפוץ, בהחלט אין צורך לבצע בה תיקונים. נדל"ן כזה נקנה על מנת לקבל לאחר מכן מ"ר בבניינים חדשים.

לכל החפצים יש מאפיינים משלהם ונזילות שונה. אם אין לכם ניסיון בביצוע עסקאות או בעבודה עם נדל ן ואינכם יודעים מה צריך לעשות עם הדירה שלכם על מנת למכור אותה במהירות וברווחיות, אז פנו לאיש מקצוע שיעזור לכם להימנע מהרבה טעויות נפוצות. זה קורה שאדם משקיע יותר מ-100 אלף רובל בתיקונים קוסמטיים, ואז מנסה להעלות את המחיר באותו סכום. אבל גישה זו עובדת רק לעתים רחוקות.

אם לדירה יש פריסה אופיינית ואינה שונה מדי מהצעות אחרות באותו אזור, אזי הניקיון, הסדר והריהוט, הכלולים במחיר, יכולים לשחק תפקיד במכירה. עם זאת, הוצאת סכומי כסף משמעותיים על תיקונים בדרך כלל אינה הגיונית.

4. לשפר את תפיסת הדירה

קונה פוטנציאלי תמיד רוצה "לנסות" לעצמו דירה חדשה: לארגן רהיטים ומכשירי חשמל, לצייר תמונה של איך הוא יאכל כאן ארוחת בוקר, להירגע ולפגוש אורחים. מטבע הדברים, דברים של אחרים מפריעים לזה.

לכן עדיף שמינימום רהיטים ותפאורה יישארו בדירה לפני הצפייה. אז זה יהיה קל יותר עבור הקונים לחשוב על המטרה של כל חדר, לדמיין שיפוץ אפשרי ופנים עתידיים.

אור גם יעזור לשפר את התפיסה. הבריגו נורות חזקות יותר והדליקו את כל האורות לפני הצפייה - זה ייצור תחושה של חגיגה. כמובן, ככל שיותר אור, כך הפגמים נראים בהירים יותר. אבל חדרים עם תאורה גרועה תמיד נראים קצת מרתיע.

וכמובן, ניקיון כללי לא יזיק – גם אם אתם עדיין גרים בדירה שאתם מתכננים למכור. הדרך הקלה ביותר לעשות סדר בבית היא להתקשר לשירות הניקיון. מומחים ישטפו חלונות ונברשות, יסירו לכלוך על לוחות עוקפות ואריחים וירעננו רצפות וחזיתות רהיטים. במילה אחת, הם יגרמו לדירה לנצנץ, להיראות חדשה יותר ובהתאם, ליקרה יותר. זה יהיה נהדר אם אתה גם להזמין ניקוי יבש של רהיטים ושטיחים, לתלות וילונות קלים.

5. צלם תמונות איכותיות

להזמין צלם ולצלם תמונות מקצועיות של הפנים זה כמובן אידיאלי, אבל צילום לוקח כסף וזמן. אם אתה לא רוצה לשלם ולחכות, אתה יכול להזמין חברים עם מצלמה טובה ואז לערוך את התמונות בעורך.

העיקר לא להגזים. המצב האמיתי בדירה חייב להתאים לתמונה. לכן, זה די מקובל להסיר כמה שריטות על הרצפה או "להדביק" את הטפט, אבל זה לפחות לא ישר להסיר את כל הסדקים על הקירות ואת הפסים על התקרה.

אולי יתברר שהתמונות שלכם לא מספיקות לרוכשים פוטנציאליים, אבל הם לא יכולים להגיע ולבדוק את הנכס בזמן הקרוב. בעת הצבת חפץ ב-Avito Real Estate, ציין שאתה מוכן לתצוגה מקוונת, והמודעה שלך תכיל תיבה מתאימה. כאשר הקונה יוצר איתך קשר, תוכל לארגן את הצגת הדירה באמצעות קישור וידאו בזמן נוח לשניהם. זה יעזור לקונה לקבל החלטה מהירה יותר לרכוש בית.

6. כתבו מודעה מפורטת וכנה

דמיינו שאתם מוכרים את הבית שלכם לחברים או למשפחה. תאר איזה סוג של תיקונים ביצעת ומה אתה מתכוון להשאיר בדירה: אולי רהיטים איכותיים או מוצרי חשמל ביתיים ממותגים.

הסרת חותמות - ביטויים שנמצאים כמעט בכל מודעה באתר.ספקו מידע רב ככל האפשר בפרמטרים של המודעה, וקצרו את טקסט התיאור ל-10-15 שורות. זה יקל על מציאת האפשרויות באתר וישפר את הרושם הראשוני של הרוכש מהדירה שלכם.

הקפידו לספר על התשתית של האזור, כי אנשים קונים לא רק מטרים רבועים, אלא מקום שבו הם ייקחו את ילדם לבית הספר או לגן, יבקרו במועדון כושר ויטיילו בפארק. בדקו אם הבית עבר שיפוץ. בדוק אם אתה מוכן למכור על משכנתא.

אל תכתוב במודעה שלך על שכנים רועשים. אבל אם באמת יש בעיות חמורות, עדיף לדווח עליהן לפני סיום העסקה, להציע פתרונות והנחה לאי נוחות מסוג זה.

מתווך אנסטסיה מאזנקו.

יש לכתוב את המודעה ביושר, אך עדיף למסור את המידע בצורה תמציתית כדי שלרוכש הפוטנציאלי עדיין יהיו שאלות. אז הוא בהחלט יתקשר, וכשכבר יש קשר עם האדם, הסיכוי לעניין אותו בדירה הזו הרבה יותר גדול. על סמך שאלות הקונה תבינו מה חשוב לו ותוכלו להציג את הנכס באור חיובי. אם אכסדרה גדולה חשובה לאדם, ואתה מתאר מטבח מרווח וחדר אמבטיה, אז לא תשיג את המטרה שלך.

לפעמים המידע מהמודעה פועל נגדך. לדוגמה, עבור אנשים מסוימים, האצטדיון ובית הספר ממש מתחת לחלונות הם יתרון מוחלט, בעוד עבור אחרים זה מקור לרעש, כלומר מינוס גדול. במהלך הצפייה יוכל הרוכש להעריך את המצב האמיתי ולקבל החלטה מושכלת.

7. הציעו בונוסים נוספים

חשבו מה עוד תוכלו להציע לקונה כדי שיהיה לו נוח יותר לגור בדירה חדשה. לדוגמה, ייתכן שיהיה לכם מוסך בחצר או חניה, מה שאומר שהבעלים החדש יפתור מיד את נושא החניה. או ליד הדירה הזו יש לכם עוד אחת למכירה או להשכרה: הקונה יעביר לשם קרובי משפחה מבוגרים, ויהיה לו קל יותר לטפל בהם.

אולי יש לך רכב מטען ואתה מוכן לעזור לבעלים החדשים במעבר. או לספק מקום לאחסון חפציהם וקוטג' קיץ בכפר קוטג' נעים להשכרה למשך השיפוץ. לבסוף, אולי יש לכם צוות מוכר של אומנים שיבצעו את הגזירה בהנחה.

בנוסף, ניתן להתייעץ עם עורך דין ולהציע תכנית תשלומים בסכום נמוך יחסית. לפעמים לאנשים אין מספיק 20-30% מעלות דירת חלומות, אבל הם לא רוצים להסתבך בהלוואות. תוכנית התשלומים תעזור לשני הצדדים להגיע לעסקה רווחית.

8. הכן את כל המסמכים

לפני מכירת דירה רצוי לרשום את כל מי שרשום ממנה, לסגור חובות לדירה משותפת ולהכשיר שיפוצים, אם ביצעתם אותם.

חבילת המסמכים הבאה דרושה ישירות לעסקה:

• דרכונים תקפים של בעלי בית. אם יש קטין בין הבעלים, תזדקק לדרכון או לתעודת לידה שלו וכן לדרכון של הורה או אפוטרופוס.
• הסכמת רשויות האפוטרופסות והאפוטרופסות אם יש קטינים במשפחה. המסמך יונפק אם לאחר העסקה לא ידרדרו תנאי החיים של הילדים.
• תעודת נישואין או גירושין, אם מצוינים שמות משפחה שונים במסמך הבעלות על הדירה ובדרכון.
• הסכמה נוטריונית של הבעל או האישה, אם הדירה שנרכשה בנישואין רשומה על שם אחד מבני הזוג.
• ייפוי כוח נוטריוני, אם האינטרסים של אחד הבעלים מיוצגים על ידי נאמן.
• חוזה רכישה ומכירה של דירה, אשר יאושר ע"י נוטריון.

כדי שלקונים יהיו פחות ספקות לגבי הטוהר והשקיפות של העסקה, אתה יכול גם להכין מסמכים נוספים:

• חוזה מכר, תעודת ירושה או הפרטה - מסמכים אלו מבססים את בעלותכם על הדירה.
• חלץ מפנקס USRN (מסופק מאז 2016) או אישור בעלות על דיור (הונפק עד 2016, תקף כעת).
• הדרכון הטכני של הדירה, שיסייע לוודא שאין בה שיפוצים בלתי חוקיים.
• אישור רשומים (טופס מס' 9), הנקרא לעיתים אישור הרכב משפחה.
• פעולות של התאמה של מונים או מסמכים אחרים על היעדר חוב עבור שירותים.
• אישורים ממכוני התמכרות לסמים ונוירופסיכיאטריים שאינך רשום ושיש לך זכות לערוך עסקאות מקרקעין.
• אישור הסרת שעבוד - לדירות שנרכשו במשכנתא.
• אישור על הסרת אמצעי ביניים - אם הדירה שועבדה או היו מחלוקות על כך, אך כל הסוגיות נפתרו בהצלחה בבית המשפט.

הוסף תמצית מה-USRN ישירות למודעה בפורטל. איתה רוכשים יהיו בטוחים שהכל תקין בדירה שלכם: היא לא במעצר או איסור, לא במשכנתא ולא בחוזה שכירות לטווח ארוך. התמצית תכיל נתונים אנונימיים על הבעלים, וכן את הערך הקדסטרלי. השירות חינם למוכרים.

אם לאחר כריתת חוזה המכר יש לקונה בעיות בדירה, הוא יכול לערער על כריתת העסקה בבית המשפט. לעיתים מתברר כי המוכר לא מסר את כל המידע על החפץ, ואם הליקויים היו מתגלים קודם לכן, המכירה והרכישה לא היו מתקיימות. לכן כדאי להזהיר את הרוכש לגבי הנקודות החשובות באמת ולהתייעץ עם עורך דין או מתווך מנוסה במידה ומתעוררים ספקות בכל שלב של העסקה.

9. שקול את הטיעונים למיקוח

לפעמים קונים מנסים להוריד את המחיר ב-20-30% כבר בצפייה. הם מבינים שסביר להניח שהמוכר השאיר מקום מיקוח, והם מנסים להבין את הגבולות.

אל תסכים להוריד את המחיר מיד. להיפך, הצדק את הדמות שלך, הראה אפשרויות אחרות באזור שלך: לא כל כך רווחי, במצב הגרוע ביותר, רחוק יותר מהמטרו, מבתי ספר או גני ילדים. הסבירו שאתם לא ממהרים אז תחכו לקונה שמוכן לשלם מחיר הוגן.

למעשה, המיקוח הוא טוב: הוא מאשר שהאדם מעוניין בעסקה. היו מוכנים לוותר, אבל היו ברורים לגבי המחיר המינימלי שתסכים לעסקה. אחרי הכל, המטרה שלכם היא לא רק למכור את הדירה שלכם במהירות, אלא גם להפיק את מירב התועלת.

בעשותם זאת, היו אובייקטיביים. אם הגג דולף בבית, ואתם מוכרים דירה בקומה העליונה, כדאי להוריד מעט את המחיר. אפשר גם לחשוב על תיקון אם ברור מהמודעות למכירת דירות שהשוק ירד.

אבל כאשר קונים מבקשים הנחה גדולה רק בגלל שהם מצאו אפשרות זולה יותר, אתם לא צריכים להוריד את מחיר הדירה שלכם. אם חפץ אחר היה באמת מעניין ורווחי עבורם, הם לא היו מתמקחים איתך הרבה זמן.

מתווך אנסטסיה מאזנקו.

הרוכש יכול למצוא כמעט כל סיבה למיקוח: למשל לא מותקנים חלונות מתכת-פלסטיק בדירה, פרקט למינציה מתפצל, לא מונחים אריחים, הדירה בקומה הראשונה או האחרונה. אבל הפרקטיקה מלמדת שאם הבעלים עומד בתוקף על דעתו ורוצה למכור את הנכס לפחות במחיר מסוים, הרי שהקונה יצטרך לוותר - או לחפש אפשרויות אחרות. לכן, עדיף לכלול מיד במחיר "מרחב תמרון" ולהתפשר על ביטול ליקויים חמורים מבחינה אובייקטיבית.