איך לבחור בין בניין חדש לבניין משני אם אתה הולך לקנות בית

2024 מְחַבֵּר: Malcolm Clapton | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 03:56

לכל אפשרות יש יתרונות וחסרונות משלה.

רכישת דירה באופן כללי אינה פשוטה. יש הרבה ניואנסים שצריך לקחת בחשבון. ואחת השאלות שהבעלים העתידי של הנדל ן נקלע אליהן - בניין חדש או נכס משני? לכל אחת מהאפשרויות יש מעריצים שלה, אבל אף אחת מהן לא יכולה להיאמר: זו בהחלט טובה יותר. הכל תלוי בצרכים וברצונות שלך.

בואו ננתח את הקריטריונים העיקריים שלפיהם כדאי להשוות דיור משני ודירות בבניינים חדשים כדי להקל על הבחירה.

קלות העסקה

יש הרבה דברים קטנים שצריך לזכור כשקונים מהשוק המשני. למשל, יש לוודא שהדירה אינה משועבדת, המוכר הולם, בן זוגו אינו נגד מכירת מקרקעין וכדומה. אם כל המסמכים לא ייבדקו בקפידה, קיים סיכון שהעסקה תבוטל בעוד מספר שנים. יהיה צורך לפנות את הדירה ולתבוע אותה כדי לקבל את הכסף בחזרה. לכן, הרכישה מצריכה טיפול ולרוב גם סיוע של עורך דין או מתווך.

בנוסף, בעת רכישת חפץ במלאי דיור ישן, לעיתים קרובות צריך להשתתף בשרשרת עסקאות. גם המוכר שלך קונה דירה, וכך גם המוכר שלו - וכן הלאה. לפעמים השרשראות האלה די ארוכות. ואם קישור אחד נושר, כולם נשארים ללא עסקה.

הסכנה העיקרית בקניית בניין חדש היא הסיכון להיתקל ברמאי. יש אפילו מונח מיוחד לקורבנות שלהם - מחזיקי הון מרומים. חברה חסרת מצפון הייתה מסוגלת למכור דירות מספר פעמים או אובייקט לא גמור לחלוטין. והקונים נמנעו מכסף.

המצב הוסדר בחוק. כספי המשקיעים נשלחים כעת לחשבונות נאמנות. כשהבית מוכן, הכסף מועבר ליזם. אם זה לא קורה, הכספים מוחזרים לקונה.

כלומר, באופן כללי, הפך בטוח יותר לקנות דירה בבניין חדש. לנדל ן אין היסטוריה, אז אתה רק צריך לבדוק את מצפונו של היזם. יתרה מכך, דיור חדש נמכר ישירות ונמכר ללא רשתות.

תנאי משכנתא

כדאי להתחיל בכך שקבלת משכנתא לדירה במלאי דיור ישן עלולה להיות בעייתית בכלל. הדבר הקשה ביותר הוא לקבל הלוואה לדיור בבתים שנבנו לפני שנות ה-60 של המאה העשרים. וביניהם יש גם "סטלינקות" חזקות וגם מבנים טרום-מהפכניים עם שיפוץ, שאינם מאבדים את האטרקטיביות שלהם.

הבנקים בכלל מוכנים יותר לתת משכנתאות לדיור בבניינים חדשים. עסקאות כאלה קלות יותר לביצוע. למעלה, כבר הבנו אילו ניואנסים אתה יכול להתמודד בעת רכישת בית שני. זה אומר שהמנהל צריך לשאול את הלקוח ולשים בתיקייה שלל הפניות. עם בניינים חדשים הכל שקוף יותר. והעברת כסף לחשבון של ישות משפטית קלה יותר מאשר להתעסק בתשלומים בטוחים ליחידים כדי שכולם יהיו מרוצים.

ההבדל יופיע לרוב בריביות של בניינים חדשים ומניות דיור ישן. לפעמים זה משמעותי ולפעמים לא. לדוגמה, אלפא-בנק מציע הלוואות ב-7, 89% לדיור חדש ו-8, 29% - למשני, ו-Otkrytie - 8, 8% ו-8, 9%, בהתאמה.

תעריף לבניינים חדשים מ"אלפא-בנק"

תעריף לדיור משני מאלפא-בנק

התעריף לבניינים חדשים מ"אוטקריטי"

תעריף לדיור משני מ-Otkritie

ההבדלים הופכים בולטים אם הקונה יכול להגיש בקשה לתנאים מועדפים או לתוכניות תמיכה של המדינה. כך למשל, בנקים, בשיתוף יזמים, מורידים פעמים רבות את שיעורי הלוואות לרכישת בית בשכונה מסוימת. תכנית המשכנתא המועדפת, שאותה החליטו להאריך עד 1 ביולי 2022, חלה רק על דירות חדשות, וכן הלוואה בגובה 6% למשפחות עם ילדים.

כל זה יכול להטות את המאזניים לכיוון הבניין החדש.

מַעֲרָך

בממוצע, פריסות מודרניות נראות מתחשבות יותר מבתים ישנים יותר. בדרך כלל אנחנו מדברים לפחות על מסדרון פונקציונלי ומטבח גדול. ובדירות מרובות חדרים ניתן למצוא שני חדרי רחצה.

עבור המבנים של התקופה הסובייטית, מטבחים זעירים, חדרי הליכה אופייניים יותר, וזה לא תמיד נוח. אין מה לומר על בתים טרום-מהפכניים - הפריסות שם יכולות להיות המורכבות ביותר. כאשר הפכו דירות אחוזה ענקיות לדירות קטנות, הן נחתכו לעתים קרובות בצורה מוזרה מאוד.

הפיתוח מחדש נשלט על ידי המדינה. יש הרבה חוקים והגבלות עבורם. לכן כדאי לרכוש דירה שקירותיה מתאימים לכם לרוב. ולא כולם מוכנים לחפש יהלומים בקרן הישנה, אם אפשר לקנות דירה סטנדרטית חדשה ולקבל פריסה שפויה פחות או יותר.

זה הזמן לזכור את הדברים החשובים. מפתחים מציעים לפעמים מה שנקרא דירות בחלל פתוח, כלומר, מקום ללא קירות פנימיים. זה משמש כאופציה לנוחיותכם. כאילו, שים אותם בכל מקום. אבל לרוב יש מחיצות בפרויקט. ויצטרכו להקים אותם בדיוק במקום שבו הם מיושמים, אחרת זו תהיה עבירה על החוק. היזם כל כך חסכוני בבניית קירות ומשאיר את הנושא נתון לחסדי הרוכשים דיור. זכור זאת אם אתה מחפש פריסה חינמית.

מסיים

בבניינים חדשים מוצעים לרוכשים בעיקר שני סוגי גימורים: גס, כאשר מתבצעת מינימום של עבודה, וסוהר סופית. האפשרות הראשונה טובה כי הקונה אינו משלם יותר מדי עבור תיקונים שלא נעשים לטעמו. אבל ייקח זמן וכסף לעשות סדר בדירה. גימור משובח מניח שאתה יכול לעבור לגור ולגור מיד. יחד עם זאת, איכות החומרים והעבודה נשארת על מצפונו של היזם. ונדיר לצפות שזה יהיה גבוה. אבל לפחות תקבלו את פניכם עם צנרת חדשה, שקעים ומתגים עובדים וכו'.

מכירה חוזרת במובן זה מרמזת על מגוון רחב של אפשרויות. כאן יכול הקונה לצפות:

• גימור גס: הבעלים החלו בשיפוץ, אך החליטו למכור את הדירה;
• שיפוץ אופנתי באיכות גבוהה;
• גימור רענן - מסך, שהוקצף למכירה כדי להסתיר את פגמי הדירה, ואשר לא יחזיק מעמד זמן רב;
• שיפוץ פרהיסטורי, אך הדירה במצב טוב ומסודר;
• ריקבון והרס, צינורות זורמים, צנרת עם שכבת סנטימטר של לכלוך וחורים ברצפה;
• שיפוץ "עילית" אך חסר טעם, שהבעלים רוצים עבורו הרבה מאוד כסף.

אם כל זה נסכם, אז למעשה יש שתי אפשרויות: מתי יש צורך בתיקונים דחופים ומתי אין צורך בהם. היתרון של המקרה השני הוא שאתם יכולים להיכנס לדירה מיד ולא להוציא כסף על השכרת דיור בזמן שאתם מסדרים בעצמכם. זה נהדר במיוחד עבור משכנתאות. אם יש בחשבון סכום שיספיק גם לרכישת דיור וגם לשיפוץ שלו, אין לגמר ערך כה גרנדיוזי.

מונח נע

תאריך ההגעה מושפע לא רק מהצורך בתיקונים. דירות בבניינים חדשים מתחילות להימכר כאשר הבית עצמו כמעט ואינו קיים. אז לפעמים צריך לשכור בית לשנים בזמן ההמתנה למפתחות מהיזם. שום דבר לא השתנה עם הדיור המשני: אם הגימור קיים, אתה יכול להתקשר מיד.

שיפוצים רועשים

דמיינו בניין חדש ממוצע. אנשים קנו דירות בשלבים שונים של בניית הבית, והמפתחות ניתנו לדיירים בערך באותו זמן. וכולם מתחילים לעשות תיקונים. בהתאם, כדאי להיערך לרעש שיימשך מספר שנים.

עבור מבנים חדשים, "חוקי השתיקה" האזוריים בדרך כלל אף קובעים תנאים משלהם. לדוגמה, במוסקבה אסור לתקן משהו בקול רם משעה 19 עד 9 ומשעה 13 עד 15, וכן בימי ראשון וחגים.אבל בבניינים חדשים במהלך השנה וחצי הראשונות, ניתן לבצע תיקונים בין 7 ל-23 שעות ללא הפסקה וסופי שבוע.

גם רכישת דירה בבית עם גימור משובח אינה מבטחת מפני רעש. רק שהתיקונים יהיו מתוחים עוד יותר בזמן, כי השכנים יתחילו אותם בתקופות שונות. במלאי הדיור הישן, כמובן, אף אחד לא מבוטח גם בתיקונים של אחרים. אבל לא סביר שהם יעשו את זה בבת אחת. ובדרך כלל בבתים כאלה עדיין יש פחות דירות.

לגבי רעשים אחרים, הרבה תלוי באיכות בידוד הקול. וזה יכול להיות נורא גם בבתים ישנים וגם בבתים חדשים.

איכות תקשורת

בבתים חדשים, תקשורת היא בהחלט חדשה. בישנים - איזה מזל. הרשתות משתנות מעת לעת, כך שבדיור המשני ניתן למצוא צינורות וסוללות שזה עתה הותקנו. בדרך כלל הכל נראה בעין בלתי מזוינת גם כשצופים במודעות למכירת דירות.

אבל עם החיווט, הפתעות אפשריות. במלאי הדיור הוותיק קיים סיכון להתמודדות עם מחסור חריף בשקעים - לפני שפשוט לא היה בהם צורך בכמות כזו. החיווט הרעוע גם הוא מסוכן לשריפה. ולעתים קרובות בדירות ישנות אין מספיק כוח חשמלי לכל מכשירי החשמל המודרניים. הגדלת זה היא הרפתקה שלמה. זה יכול להיות חשוב אם אתה רוצה להפעיל את שואב האבק, המיקרוגל והחימום בו זמנית.

מָחוֹז

מסיבות ברורות, מבנים חדשים מוקמים בעיקר היכן שיש שטחים פנויים - קרוב יותר לפאתי. במרכז נבנים לפעמים גם בתים חדשים, אבל הם נמכרים בעלות קוסמית. אז מי שאין לו הרבה כסף, אבל רוצה לגור במרכז, יש רק דיור משני. באזורי מגורים כבר ניתן לבחור בין מבנים חדשים למלאי ישן.

תַשׁתִית

אם צמח בניין חדש בודד באזור ישן, לא יהיו בעיות תשתית. יש גני ילדים, בתי ספר, מרפאות, חנויות וכל מה שצריך לכל החיים. אם יש כמה מבנים חדשים ברובע הישן, זה כבר קשה יותר: ייתכן שהמתקנים הקיימים לא יוכלו להתמודד עם מספר האנשים המוגדל.

באזורים חדשים עם תשתית, הכל יהיה אומלל. בדרך כלל, מפתחים מראים פארקים, מרפאות, והכל, הכל, הכל על הדגמים. כמובן שבמוקדם או במאוחר האזור החדש יהיה בהכרח ראוי למגורים. אבל אתה צריך להיות מוכן לעובדה שחלק ממה שהובטח קיים רק בפרויקט, וכל השאר לא יופיע בקרוב. לדוגמה, ילד אחר עשוי ללכת לבית הספר מבלי לחכות לגן.

מִשׁלַחַת

בדרך כלל אוהדי בניינים חדשים מכחישים את הרכוש המשני בגלל השכונה הרעה. לכאורה, יהיו גמלאים נרגנים, שיכורים ותושבים בעייתיים אחרים. ובבניינים חדשים מגיעים אנשים שיש להם כסף לקנות דירה, מה שאומר שהכל יהיה מסודר.

נראה שהמחשבה הזו לא לגמרי נכונה:

• נוכחות הכסף אינה מאפיינת אדם כלל. ההזדמנות לרכוש בית אינה קשורה לחינוך, ניקיון וטאקט.
• דירות בבניינים חדשים נרכשות לרוב להשכרה. אם יש הרבה חדרים בודדים ואולפנים בבית, יכולים להתיישב שם סטודנטים קולניים או 50 מהגרים בלתי חוקיים.
• בבתי הכלכלה החדשים יש דירות השייכות לדיור סוציאלי: העירייה מחלקת אותן לנזקקים. ומדובר למשל באנשים מהדיור המשני הרעוע. הם יכולים להתברר גם כשכנים נעימים וגם לא טובים במיוחד.
• הכל יחסי. לפעמים בולמוס שקט מאחורי הקיר מהנה יותר ממשפחה עם שלושה ילדים רועשים.
• בדיור המשני תוכלו להכיר מיד את השכנים העתידיים שלכם. בבניין חדש זו לא תמיד תהיה הפתעה נעימה.

אז הרבה תלוי בבית הספציפי ובצרכים האישיים שלך.