שכירת דירה או לקיחת משכנתא: מה משתלם יותר

2024 מְחַבֵּר: Malcolm Clapton | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 03:56

ניתוח מפורט עם דוגמאות וחישובים.

בהשוואת משכנתאות והשכרת נדל ן, ההיבט המהותי בדרך כלל דועך ברקע. המשתתפים בדיון מגלים מה עדיף: לשלם לדוד של מישהו אחר או להיכנס לעבדות לבנק, לשלם יותר מדי, אבל בשביל שלהם, או כל הזמן לנוע בחיפוש אחר אפשרויות רווחיות יותר. אבל אם עוזבים את הסנטימנט ופונים למספרים, אז המצב מתבהר.

שכירות ומשכנתא במספרים

שינויים במחירי הנדל ן והדירות להשכרה וכן את גודל האינפלציה לתקופה ארוכה ניתן לחזות רק בקירוב, כך שהחישובים יהיו לא מדויקים. ועדיין, מספרים רהוטים יותר ממילים.

הריבית הממוצעת המשוקללת על הלוואות משכנתא באפריל השנה, על פי הבנק המרכזי, הסתכמה ב-9, 64%. לפי אנליסטים של Domofond.ru, השכרת דירה במרץ 2018 הייתה זולה בממוצע ב-0.7% מאשר בדצמבר 2017. עם זאת, למען הדיוק, נניח כי המשכיר יגדיל את התשלומים ב-5% בשנה.

לחישובים, ניקח את המרכז האזורי, העיר עם אוכלוסייה של מיליון וולגוגרד והעיר הפדרלית סנט פטרסבורג.

וולגוגרד

משכנתא

המחיר הממוצע של דירת שני חדרים בוולגוגרד, לפי Domofond.ru, הוא 2,365,695 רובל. קחו בחשבון את המצב אם צברתם תשלום ראשוני של 15%, 25% ו-50% מערך הדירה ולקחתם משכנתא בגובה 9.64% לשנה לתקופה של 10 שנים.

מקדמה, רובל	תשלום חודשי, רובל	תשלום יתר, רובל	המחיר הכולל של הדירה, רובל
354 854, 15%	26 176	1 130 060	3 495 755
591 250, 25%	23 088	996 818	3 361 818
1 182 500, 50%	15 392	664 546	3 029 546

החישובים אינם מביאים בחשבון את העלויות הנוספות של שירותים נלווים בדמות ביטוח דירה ומי שלקח את המשכנתא, ופיצויים כגון ניכוי מס.

נניח שמחירי הנדל ן יגדלו ב-5% בשנה, אז בעוד 10 שנים הדירה תעלה 3.67 מיליון רובל.

השכרה

העלות הממוצעת של שכירת דירת שני חדרים בוולגוגרד היא 15,845 רובל לחודש. אם בעל הדירה יעלה את שכר הדירה בכ-5% בשנה, אזי בעוד 10 שנים השוכר יצטרך לשלם 24,556 רובל בחודש. בסך הכל, במשך השנים, הוא ישלם 2,389,344 רובל עבור מחיה. עבור ההפרש בין עלות משכנתא במקדמה של 15% לשכר דירה, שוכר יכול לשכור דירה במחיר חזוי של 2028 לעוד שלוש שנים ותשעה חודשים.

עם משכורת ממוצעת בוולגוגרד של 28,483 רובל, תשלומי שכר דירה וגם תשלומי משכנתא נראים אפשריים עבור משפחה עם שני מבוגרים עובדים.

עוד כדאי לקחת בחשבון שלדייר יש חסכונות שטרם הוצאו עבור המקדמה (אם יש), אותם הוא יכול להכניס לבנק בריבית. לפי נתוני הבנק המרכזי, הריבית הממוצעת המשוקללת על פיקדונות עם מועד של שנה עד שלוש שנים ב-2018 עומדת על 6.41%. במשך 10 שנים, המחוון ישתנה מספר פעמים, אך עבור החישובים נשתמש בנתון המסוים הזה. החישובים אינם לוקחים בחשבון היוון.

מקדמה (חיסכון), רובל	סכום בעוד 10 שנים, רובל
354 854, 15%	582 315
591 250, 25%	970 241
1 182 500, 50%	1 940 482

בהתאם לכך, בעוד 10 שנים השוכר לא רק יוציא פחות, אלא גם ירוויח על הפיקדון.

שכירות וחסכון

מהפסקה הקודמת ברור כמה אדם יוכל לצבור בפיקדון בעוד 10 שנים אם ימשיך לשכור בית.

הסיכויים הגדולים ביותר לחסוך לדירה ולרכוש אותה ללא משכנתא הם מאדם שיש לו חצי מעלות הדירה, אך רק אם מחיר הנדל ן לא ישתנה.

בעוד 10 שנים, 425,213 רובל לא יספיקו לו לקנות דירה. כדי להחזיק את כל הסכום בהישג יד בזמן הנכון, הוא יצטרך לחסוך קצת יותר מ-3.5 אלף רובל בחודש.

בעוד חמש שנים יהיו לו 1,561,491 רובל בפיקדון. כדי לקנות דירה בזמן הזה, אדם צריך להפריש 13, 4 אלף בחודש במשך כל חמש השנים.יחד עם עלות שכירת הדיור, הוא יוציא 29, 3 אלף בשנה הראשונה ו-32, 6 אלף בשנה החמישית. בהתאם לכך, אם ירכוש דירה בעוד חמש שנים, סך העלויות כולל שכר דירה יעמוד על 3,415,482 רובל, בעשרה - 4,755,039 רובל. שתי האפשרויות יקרות יותר ממשכנתא.

סנט פטרסבורג

משכנתא

המחיר הממוצע לדירת שני חדרים בסנט פטרסבורג הוא 6,797,671 רובל.

מקדמה, רובל	תשלום חודשי, רובל	תשלום יתר, רובל	המחיר הכולל של הדירה, רובל
1 019 651, 15%	75 210	3 247 152	10 044 823
1 699 418, 25%	66 362	2 865 134	9 662 805
3 398 836, 50%	44 241	1 910 089	8 707 760

כדי לא לשלם יותר מדי על המשכנתא, צריך או לצבור תשלום ראשוני בסך של לפחות מחצית מעלות הדירה, או להגדיל את התשלום החודשי ולקצר את תקופת ההלוואה. עם משכורת ממוצעת של 58, 5 אלף רובל, ברור שלא כולם יכולים לעשות זאת.

בעוד 10 שנים, הדירה תעלה כביכול 10, 99 מיליון רובל.

השכרה

העלות הממוצעת של שכירת דירת שני חדרים בסנט פטרסבורג היא 32,744 רובל לחודש. עם עלייה בעלות השכירות ב-5% לשנה, בעוד 10 שנים התשלום החודשי יהיה 50,787 רובל, והשוכר ישלם 4,942,178 רובל בסך הכל. עבור ההפרש בין עלות משכנתא במקדמה של 15% לשכר דירה, שוכר יכול לשכור דירה במחיר חזוי של 2028 לעוד שמונה שנים ושלושה חודשים.

אל תוזיל גם את החיסכון שלך.

מקדמה (חיסכון), רובל	סכום בעוד 10 שנים, רובל
1 019 651, 15%	1 673 247
1 699 418, 25%	2 788 744
3 398 836, 50%	5 577 490

שכירות וחסכון

ושוב, מי שכבר יש לו חצי ממחירו יכול לסמוך על רכישת דירה ללא משכנתא. אבל זה יהיה בעייתי עבורו לעמוד בתאריך היעד של חמש שנים. בעוד חמש שנים, יהיו לו 4,448,162 רובל על חשבונו. כדי לאסוף את הסכום הנדרש, כל חודש הוא צריך לחסוך 39, 2 אלף. יחד עם עלויות השכירות, הוא יצטרך להקצות בשנה הראשונה 72 אלף לחודש.

אם הוא קונה דירה בעוד חמש שנים, סך העלויות כולל שכירות נאמדות ב-8,968,837 רובל, בעוד 10 שנים - ב-11,739,849 רובל.

אז מה יותר משתלם

לפי הערכות ממוצעות, שכר הדירה משתלם יותר. בכל המקרים שכר הדירה החודשי נמוך מתשלום המשכנתא. יחד עם זאת, התשלום הראשוני לא רק שלא מבוזבז, אלא גם מביא כסף.

אולם בעוד 10 שנים מי שבחר במשכנתא יהיה בעל דירה ואילו השוכר לא.

לגבי השכרת דיור והגדלת החיסכון בו זמנית לדירה, גם כאן הכל לא כל כך פשוט. גורמים צפויים עובדים: ככל שיש לך יותר כסף בהישג יד, ככל שההכנסה גבוהה יותר ועלות הנדל"ן והשכירות בעיר שלך נמוכה יותר, כך יש לך יותר סיכוי לחסוך לדירה ללא משכנתא ולהישאר בשחור. אולם בחישוב לרוב לא לוקחים בחשבון שמחירי הנדל"ן יכולים לעלות משמעותית במהלך 10-15 שנים.

לכן, כדאי לקחת בחשבון אינדיקטור מרכזי נוסף - זמן. תחזיות ארוכות טווח הן קשות, אפילו עבור מומחים. והיציבות במדינה קרובה יותר למדד דתי: או שאתה מאמין בזה או שלא. לכן, אם צריך לחסוך לדירה ליותר מחמש שנים, כדאי לערב בחישובים לא רק היגיון, אלא גם אינטואיציה.

שימו לב שהאינפלציה מפחיתה את הכסף, והנדל ן גדל בערכו.

עם זאת, לדברי רוסטט, בשלוש השנים האחרונות המחירים בשוק המשני נמצאים בירידה בכל סוגי הדירות, למעט אלו המובחרות.

כגורם נוסף, כדאי לקחת בחשבון את סמיכות גיל הפרישה. יהיה קשה לשכור דירה לתשלומי פנסיה, אבל בערים גדולות זה יהיה בלתי אפשרי. אז בשלב זה טוב שיהיה לך בית משלך, גם אם קיבלת אותו עם תשלום יתר.

הטיעון שאפשר לשכור דירה לשארית חייך בכסף שהלך לבנק נשמע נכון אם תוותרי על רכישת בית בעיר גדולה ותשכיר דירה במחיר נוח במיוחד. אז אם תחסכו 3 מיליון בתשלום יתר, זה ייתן לכם 25 אלף בשנה מדי חודש למשך 10 שנים (אבל כדאי לקחת בחשבון אינפלציה).

ניתן גם להפקיד כסף. סכום של 3 מיליון, תוך התחשבות בריבית הממוצעת הנוכחית על פיקדונות, יביא ריבית של 15 אלף רובל בחודש, 4 מיליון - 20 אלף.

איך לחשב מה הכי טוב בשבילך

חישובים ממוצעים נותנים תוצאות ממוצעות, כך שכדי להבין מה יותר משתלם עבורכם, תצטרכו לבצע את החישובים בעצמכם. כדי לעשות זאת, אתה צריך את הנתונים הבאים:

1. גובה שכר הדירה עבור הדירה.
2. סכום החיסכון שלך שבו אתה מתכנן להשתמש כמקדמה.
3. עלות הדירה שתרצו לקנות.
4. ריבית משכנתא (ניתן להשתמש בממוצע הארצי או בזו שמציע הבנק בו תרצו לקחת משכנתא).
5. אחוז הפיקדון בבנק שבו אתה מוכן להפקיד את כספך לתקופה ארוכה.

אם תבחרו בין משכנתא לשכירת בית תוך חיסכון לרכישת דירה

1. משכנתא

בעזרת או באתר הבנק שלכם חשבו כמה שנים תיקח המשכנתא שלכם עם התשלום החודשי האופטימלי, מה יהיה התשלום העודף.

עם מחיר דירה של 5.2 מיליון רובל, תשלום ראשוני של 3.2 מיליון, ריבית של 11% ותקופת משכנתא של שבע שנים, התשלום החודשי יהיה 34,245 רובל, ותשלום היתר - 876,569 רובל.

2. השכרת דירה

חשבו כמה במהלך השנים תשלמו עבור השכרת דירה, תוך התחשבות בעליות אפשריות בשכר הדירה.

לדוגמה, אתה נותן 22 אלף רובל בחודש ואתה שוכר דירה כבר שלוש שנים. בתקופה הזו המחיר מעולם לא עלה, אבל ברור שבעוד שבע שנים שכר הדירה לא יעלה אותו הדבר. לכן, בשנה הקרובה, ככל הנראה תתן להשכרה 22 × 12 = 264 אלף, בשלוש השנים הבאות - 24 × 36 = 864 אלף, בשלושה הנותרים - 26 × 36 = 936 אלף, בסך הכל - 2.06 מיליון רובל.

3. פיקדון וחסכונות

חשבו כמה כסף תצטברו בפיקדון לתקופת המשכנתא, והעריכו את הסכום. לאחר מכן חשבו כמה כסף יהיה לכם אחרי השנה הראשונה, השנייה וכן הלאה עד תום תקופת המשכנתא. כמו כן החליטו מהו הסכום שתוכלו להפריש על בסיס חודשי לרכישת דירה, חשבו כמה כסף זה ייתן לכם בעוד שנה-שנתיים וכך הלאה עד תום תקופת המשכנתא. כעת, על ידי תוספת פשוטה של הסכום על הפיקדון והחיסכון, בררו תוך כמה שנים תוכלו לגבות כסף עבור נדל ן.

על פיקדון ללא היוון בריבית של 6, 1%, הסכום של 3, 2 מיליון רובל בשבע שנים יהפוך ל-4,566,400 רובל.

גם אם מחירי הנדל ן לא יעלו, הרי שבעוד שבע שנים אי אפשר לקנות דירה בלי משכנתא.

ישנה אפשרות לא לחכות להצטברות הסכום הנדרש בפיקדון, ולחסוך 20 אלף רובל בחודש או 240 אלף בשנה. לאחר מכן, לאחר חמש שנים, החיסכון יהיה 5,376,000 רובל. בהתחשב בשכר הדירה, העלות הכוללת של הנדל ן תהיה 6,640,000 רובל, ו-176,000 יישארו. במשך שבע שנים, המשכנתא על הדירה תגיע ל-6, 8 מיליון. כלומר, העלויות בערך זהות, אבל נחסכו שנתיים, כלומר, השכרת דיור וחיסכון בזמן הזה משתלם יותר.

החישובים הללו עובדים רק אם עלות הדירה לא השתנתה במשך חמש שנים, ושכר הדירה לא התייקר מהר מהחזוי.

כאשר לא ניתן לחסוך לדירה אפילו לתקופת המשכנתא, ברור שללווה מהבנק משתלם יותר מחסכון.

אם אתם בוחרים בין משכנתא להשכרה ללא כוונה לרכוש דירה בעתיד

1. זכרו כמה אתם נותנים לבעל הבית

בואו ניקח את המספרים מהדוגמה הקודמת - 22 אלף רובל.

2. חשב את תשלום המשכנתא החודשי שלך

שוב המספר מהדוגמה הקודמת הוא 34.3 אלף רובל.

3. השוו שני מספרים

מן הסתם, משתלם יותר לשכור, גם אם לא לוקחים בחשבון את המקדמה בחישובים. אם הכל לא כל כך פשוט, חלקו את סכום המקדמה במספר חודשי המשכנתא והוסיפו את הסכום שהתקבל לתשלום החודשי:

3 200 000 ÷ 84 = 38;

34.3 + 38 = 72.3 אלף רובל.

ההשוואה ל-22 אלף ברורה עוד יותר. וגם אם בעוד שבע שנים שכר הדירה יוכפל במחיר, השכרת דירה עדיין תהיה משתלמת יותר.

עם זאת, כבר בשנה השמינית, בעל משכנתא יפרע אותה במלואה וישלם רק עבור שירותים. והשוכר ימשיך לשלם את אותו הסכום עבור שכירות.מנגד, אם שכר הדירה לא יעלה, הסכום שהיה מגיע למשכנתא יספיק לשכירות ל-26 שנים.

4. חשבו כמה תרוויחו על הכסף שהיה יכול ללכת למקדמה

בעוד שבע שנים, הפיקדון יהיה 4.57 מיליון רובל. ואם תדחה את ההפרש בין התשלומים בסכום של 12.3 אלף לחודש על בסיס חודשי, אז בעוד שבע שנים זה יביא עוד 1.03 מיליון. הסכום הכולל של 5.6 מיליון, שהונח על 6.1% לשנה, יביא ריבית של 28.5 אלף רובל לחודש.