איך למכור דירה: הנחיות מפורטות

2024 מְחַבֵּר: Malcolm Clapton | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 03:56

אתה יכול למכור את הדירה בעצמך, או שאתה יכול לפנות למתווך. בכל מקרה, Lifehacker יעזור לך לעשות הכל נכון ולא להפסיד כסף.

איך למכור: לבד או בעזרת מתווך

לכל אפשרות יש יתרונות וחסרונות משלה. כשאתם מוכרים את עצמכם, תבזבזו זמן ומאמצים רבים, כולל בהסדרת סוגיות משפטיות, אך תחסכו בעמלה למתווך.

למכור דירה בעזרת מתווך קל יותר. כל שעליכם לעשות הוא למצוא מתווך, להיות נוכח בעת צפייה בדירה (רצוי, אך לא הכרחי, אם אתם, למשל, בעיר אחרת) ובעת עריכת הסכם מכר ורכישה. אבל המומחה יצטרך לשלם 2-6% משווי הנכס עבור עזרה.

איך בוחרים מתווך

דניס רומיאנצב, שותף מנהל במשרד התיווך גודמן אסטייט, מייעץ בבחירת מתווך לשים לב לכשירותו, ולא לזמן העבודה בשוק.

דניס רומיאנצב שותף מנהל בסוכנות הנדל"ן גודמן נדל"ן

המתווך חייב להיות בעל ידע טכני, כלכלי, משפטי ולהיות שמאי, מהנדס, עורך דין, מתווך, פסיכולוג, איש מכירות, משווק, צלם הכל מגולגל לאחד.

כדי להשתכנע בכשירותו של המתווך, ניתן לבקש ממנו להציג מסמכים המאשרים את ידיעתו: תעודות, אישורים ותעודות. חברות בקהילות מקצועיות, למשל, באגדת המתווכים הרוסית, תהווה גם סמן לכישרון מקצועי.

הקפידו לשאול כיצד תוכלו למכור את הדירה במסגרת הזמן הנדרשת ובמחיר הגבוה ביותר האפשרי. בקשו הצלחות מכירות אישיות באזור שלכם. חשוב גם למצוא את האדם "שלך" איתו יהיה נוח, נעים וקל לעבוד ולתקשר.

איך למכור דירה ללא מתווכים

1. כיצד להעריך מקרקעין

הערכה נכונה תאפשר לכם למכור דירה במהירות ולא להפסיד כסף. לדברי דניס רומיאנצב, ניתן למצוא מחירים ממוצעים באתר האינטרנט של שירות הסטטיסטיקה של המדינה הפדרלית. אך פורטל זה אינו האמת הסופית, שכן עלות דירה מסוימת מורכבת ממספר גורמים. המחיר מושפע מ:

1. מספר חדרים.
2. שטח הדירה.
3. פריסה: חדרים מבודדים מוערכים גבוה יותר מאלה הסמוכים.
4. שטח צמוד, תשתיות: חניה ומגרש משחקים בחצר או בקרבת מקום, חנויות מכולת, בתי ספר וגני ילדים במרחק הליכה יאפשרו לכם למכור דירה במחיר גבוה יותר.
5. הקומה בה ממוקמת הדירה: כמה שיותר גבוה יותר טוב.
6. נוכחות של מרפסת או אכסדרה.
7. רובע: נלקחת בחשבון הקרבה למרכז ותחנות התחבורה הציבורית, הימצאות פארקים ואזורי בילוי סמוכים וכדומה.
8. גודל חשבונות החשמל.

כדי לקבוע באופן עצמאי את מחיר הדירה, צריך למצוא את החפצים הדומים ביותר בשוק. השתמש בכל המקורות הזמינים: אתרי מודעות מסווגות, מגזיני נדל ן וכן הלאה.

המחיר הממוצע לדירה דומה יהיה מה שאתם מחפשים. ניתן להגדילו מעט אם אתם מוכנים להמתין לעסקה זמן רב, או להקטין מעט אם אתם צריכים למכור את הנכס בדחיפות.

החפץ, שעלותו גבוהה ב-15% משווי השוק, מהווה עד 10% מכלל הקונים האפשריים, 10% - שליש. נכס במחיר נכון ימשוך 60% מהלקוחות הפוטנציאליים.

דניס רומיאנצב שותף מנהל בסוכנות הנדל"ן גודמן נדל"ן

2. אילו מסמכים נדרשים למכירת דירה

לסיום עסקה במכירה ורכישה של מקרקעין, על המוכר להחזיק בידיו:

• דַרכּוֹן;
• תעודת בעלות, אם הדירה נרכשה לפני 15 ביולי 2016;
• דרכון קדסטרלי לדירה מה-BTI;
• תמצית ממרשם המקרקעין של המדינה המאוחדת (עליך לקחת אותו במחלקה הטריטוריאלית של רוסרייסטר, או באתר האינטרנט של המחלקה, או ב-MFC);
• תמצית מספר הבית על מספר האנשים הרשומים בדירה (עבור לבריטניה, HOA, ZhSK או MFC);
• אישור על היעדר חובות על חשבונות שירות (HOA, קואופרטיב דיור, בריטניה, משרד שיכון או מרכז המידע וההתיישבות המאוחד);
• אישור על חוקיות השיפוץ, אם בוצע (BTI);
• הסכמה נוטריונית של בן הזוג למכירת מקרקעין, אם נרכשה בנישואין;
• אישור רשויות האפוטרופסות למכירת דירה אם בעליה קטין.

3. איך לפרסם דירה

כדי למשוך קונים פוטנציאליים, צריך להרכיב נכון ולפרסם מודעה למכירת דירה.

צלם תמונות איכותיות

לא מספיק לצלם דירה כלאחר יד בטלפון. הכן את מרחב המחיה שלך לצילומים. הסר מהמסגרת כל מיותר, עלוב, יומיומי מדי, לא נעים לעין. נגב אבק, שטפו את הצנרת, הניחו בזהירות את הנעליים בפתח הדלת, פרקו צינורות וצנצנות על מדפים פתוחים. הוסף כמה אלמנטים נעימים: זר פרחים לשולחן המטבח, כריות נוי לספה.

10 דרכים לשנות דירה מבלי לקנות דברים חדשים →

הצילום עדיף לעשות ביום שמש.

כתוב טקסט שמושך תשומת לב

פרסם הודעה מפורטת המציינת את כל יתרונות הדירה. החלק הראשון של הטקסט צריך להכיל מאפיינים טכניים: מספר הקומות של הבית, מספר החדרים, נוכחות אכסדרה וכן הלאה.

חשבו על היתרונות של דירה שאינם רלוונטיים עבורכם, אך עשויים לעניין את הרוכש. למשל, לחסרי ילדים לא חשוב שיהיו גנים ובתי ספר בקרבת מקום, אבל קרבה למוסדות חינוך היא יתרון למשפחה גדולה.

פרסם את המודעה שלך

בחר אתרים לפרסום הדירה שלך. בין האתרים האוניברסליים למכירת נדל"ן ברוסיה - Avito, Domofond, "Yandex. Real Estate". ייתכן שיש שטחי מודעות מקומיים בעיר שלך.

אל תתעלם מהמדיה החברתית. פרסמו מודעה למכירת דירה בעמוד שלכם ובקשו מחבריכם לשתף אותה.

4. איך להציג דירה ולנהל משא ומתן עם קונה

היכונו לפגישה

לפני שמדגימים נכס לרוכשים פוטנציאליים, צריך לעשות סדר לא רק בדירה, אלא גם בכניסה. הברג אורות בהירים על גרם המדרגות, שטף או לפחות טאטא אותו.

בבית הדביקו את הטפט שהתרחק מהקיר, שטפו את החלונות, נקו את השזיפים כדי שלא יהיה ריח לא נעים, נקו. אפשר לאפות עוגה לפני הפגישה עם לקוח: אין צורך לאכול אותה, אבל ריח של מאפים טריים יצור תחושה נעימה למבקר.

המשימה שלך היא ליצור אפקט וואו בכל מגע של קונה פוטנציאלי איתך ועם החפץ שלך.

דניס רומיאנצב שותף מנהל בסוכנות הנדל"ן גודמן נדל"ן

דבר עם הלקוחות בדרך הנכונה

אתה יודע היטב לא רק את היתרונות, אלא גם את החסרונות של הדירה. הסתכלו על זה דרך עיניו של הקונה וחשבו אילו שאלות הוא עלול לשאול שיגרמו לו לאי שביעות רצון. ערכו רשימה של טיעונים שינצחו את המגיע לצדכם.

הקונה הפוטנציאלי צפוי להתמקח. במיוחד אם לפגישה הגיע משווק שמעוניין להוריד כמה שיותר את המחיר. החליטו מראש באיזו עלות אתם מוכנים לרדת. הקונה יכול לתת טיעונים שונים (כולל לא קיימים) מדוע כדאי למכור את הדירה בזול יותר. אל תיכנע ללחץ פסיכולוגי, הסתכל על המצב בצורה מפוכחת, הגן על המחיר שלך.

5. איך כורתים הסכמי פיקדון ורכישה

הסכם הפקדה

מדובר במסמך המאשש את חומרת הכוונות של שני הצדדים.הקונה מצהיר על רצונו לקנות את הנכס ונותן למוכר סכום מסוים (בדרך כלל 2–5% מסך עלות הדירה). בעל הדירה, מצידו, מתחייב למכור אותה ללקוח המסוים הזה במחיר המוסכם.

ההסכם קובע סנקציות במקרה של ביטול העסקה לשני הצדדים. אם הקונה משנה את דעתו, המוכר שומר את הכסף לעצמו. במידה ובעל הנכס לא ירצה למכור את הדירה הוא יחזיר את הפיקדון בסכום כפול.

חוזה מכירה

טרם ביצוע העסקה על המוכר להכין חבילת מסמכים לנכס ולכתוב את כל התושבים הרשומים בדירה.

חוזה המכר נערך לרוב עם נוטריון. הוא נחתם לאחר קבלת כסף עבור הדירה ורשום קבלה שהקונה סידר איתך.

לאחר חתימת החוזה, עליך להגיש מסמכים לרישום העברת הבעלות על מקרקעין לגוף הטריטוריאלי של Rosreestr. חובת המדינה לתיקון העסקה תהיה 2,000 רובל.

6. איך מעבירים כסף

דרך כספות

הרוכש שוכר את הכספת במאגר הבנק ועורך הסכם עם המוסד, הקובע את תנאי הגישה לתא של בעל הדירה לשעבר. למשל, קיומו של חוזה מכר.

המוכר, בתורו, שוכר כספת, שם הוא שם קבלה על קבלת הכסף. הקונה יוכל לאסוף אותו לאחר סיום העסקה בתנאים המפורטים בהסכם שכירות הסלולר. למשל, שוב, אם יש חוזה מכר.

בעת מילוי התאים, שני הצדדים לעסקה חייבים להיות נוכחים. אז המוכר יכול לספור את הכסף, והקונה יכול לוודא שהקבלה קיימת.

באמצעות פיקדון נוטריון

נוטריון יכול לבצע עסקה דרך חשבונו: לקחת את הכסף מהקונה ולהעבירו למוכר. אבל השירות, ככל הנראה, יכלול עמלה של הבנק, שגובהה תלוי אך ורק בתאבון המוסד.

העברת מזומן

אתה יכול להחליף כסף עבור קבלה של קבלה ללא טריקים. במקרה זה, כדאי לספור אותם, לבחון כל שטר לאותנטיות. עדיף לבצע עסקה במצלמות או מול עדים (למשל בנוטריון).

כמובן שאין להתעכב על היכן ומתי תקבלו סכום כסף גדול על מנת להביא אותו בבטחה לבית או לבנק.

7. איך מעבירים דירה לבעלים חדש

ביום הגשת המסמכים לרוזריסטר, מוסר המוכר את מפתחות הדירה לקונה. הצדדים חותמים על מעשה הקבלה והעברת חפץ המקרקעין המאשרת כי הקונה עזב את הדירה בצורה תקינה.

איך למנוע הונאה

בעסקאות נדל ן החוליה הפגיעה ביותר היא הקונה. אבל למוכר יש גם למה לשים לב:

1. העברת הכסף חייבת להתבצע לפני החתימה על חוזה המכר. אחרת, המוכר מסתכן בהישארות ללא תשלום עבור הנכס: העסקה כבר הסתיימה ולרוכש אין סיבה למהר בחישוב. אם יש לך עסק עם רמאי, הוא יכול למכור דירה במהירות ולהיעלם עם מנה כפולה של כסף: שלך ושל הקונה החדש.
2. אין למסור את המסמכים המקוריים לא לקונים ולא למתווך לפני השלמת העסקה. אחרת, הדירה עלולה להימכר ללא ידיעתך.