איך קונים דירה שכבר נמצאת במשכנתא

2024 מְחַבֵּר: Malcolm Clapton | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 03:56

בטוח יותר לרכוש דיור כזה בהסכמת הבנק ובהשתתפותו.

האם אפשר לקנות דירה שכבר נמצאת במשכנתא

דיור משכנתא משועבד על ידי הבנק - רישום על כך נמצא בפנקס המקרקעין של המדינה המאוחדת. הבעלים לא יכול לבצע עסקאות עם דירה כזו ללא אישור של בעל המשכנתא: רוסרייסטר פשוט לא תרשום את העברת הבעלות. אבל זה לא אומר שאי אפשר למכור או לקנות נדל ן ממושכן. רק שההליך עצמו יהיה קצת יותר מסובך וארוך יותר.

למה למכור דירה שיש לה משכנתא

אם הדירה הגיעה לבנק דרך בית המשפט בגלל שהבעלים חייב הלוואה, אז המוסד הפיננסי מוכר אותה במכירה פומבית. כאשר הבעלים עצמו מחליט למכור נכס ממושכן, קונים פוטנציאליים עלולים לחשוד בכך. למשכנתא יש מוניטין של עבדות, שאת כבליה אפשר לזרוק רק עם התשלום האחרון. אם אדם מוכר דירה, משהו לא בסדר או אצלו או בדירה, יש הסבורים.

למעשה, יכולות להיות מיליון סיבות. הבעלים החליט לעבור לעיר אחרת לצורך עבודה או לדירה גדולה יותר עקב התוספת למשפחה. בני הזוג מתגרשים, רוצים לפרוע את החוב ולחלוק את כספי הדירה למשכנתא. הלווה שינה נסיבות פיננסיות, הוא לא יכול להתמודד עם ההלוואה ורוצה להחזיר אותה לפני שהמצב יהפוך לבלתי ניתן לתיקון.

כמובן שהסיבה עשויה להיות משהו לא נעים: הגג דולף, בכניסה יש מאורת סמים וחברת הניהול אוספת כל כך הרבה כסף כאילו היא מפזרת על המדרכות גבישי סברובסקי בחורף. אבל אתה לא מבוטח מפני סיכונים כאלה גם בקניית דירה ללא משכנתא - אתה רק צריך לבדוק הכל.

כעת ברוסיה, כמעט מחצית מעסקאות הנדל ן מתרחשות עם משיכה של משכנתאות. כך שיהיו בשוק יותר דירות שעולות במשכנתאות.

האם משתלם לקנות דירה שכבר נמצאת במשכנתא

כאשר בנק מוכר דירה של חייב במכירה פומבית, ניתן לצפות להנחה משמעותית. עבור מוסד פיננסי, זהו נכס שאינו ליבה, ולכן הוא מנסה להיפטר ממנו על ידי החזרת שלו.

כאשר מוכרים בית על ידי הבעלים, אי אפשר לצפות למחיר נוח בצורה יוצאת דופן. אבל הוא עדיין יכול לזרוק קצת - לצרות מיותרות וכדי להניע אותך לקנות דירה עם שעבוד.

איך קונים דירה עם משכנתא

בהתאם לתנאים, ניתן לרכוש דירה בדרכים שונות.

עם פירעון המשכנתא בעת ביצוע העסקה

תנאים: העסקה מתבצעת בהסכמת הבנק בו הוציא הבעלים הנוכחי את המשכנתא; הקונה רוכש את החפץ במזומן.

התוכנית הבטוחה ביותר. הוא מגן על כל הצדדים לעסקה: הקונה, המוכר והבנק. בואו נסתכל על דוגמה.

דירה ב-3 מיליון רובל מוצעת למכירה. הבנק מסכים לעסקה וקובע את סכום החוב שנותר - 500 אלף רובל. שני תאים משמשים לחישובים. לפני החתימה על הסכם הרכישה והמכירה מונחים בהם כספי הרוכש: 500 אלף באחד ו-2.5 מיליון באחר.

המסמכים לתאים קובעים מי יכול לאסוף את החשבונות ומתי. אם הסכם הרכישה והמכירה ייחתם, והעברת הבעלות תירשם ברוזריסטר, הבנק יוכל לקחת את 500 אלף שלו מתא אחד, המוכר - 2.5 מיליון מהשני, והקונה - משכנתא להסרה הנטל. אם העסקה תיכשל, הקונה יחזיר את כספיו, ושום דבר לא ישתנה עבור השאר.

לפעמים ניתן להפקיד כספים להלוואה לא דרך תא, אלא ישירות לבנק, אבל המוסד הפיננסי בכל מקרה מעורב באופן פעיל בתהליך.

עם שיוך החוב

תנאים: העסקה מתבצעת בהסכמת הבנק, הרוכש רוכש דיור במשכנתא מאותו הבנק.

הקונה מגיש בקשה למשכנתא לבנק, כאילו הוא קונה דירה כלשהי. תהליך האישור יהיה דומה וייקח בערך אותו פרק זמן. מכיוון שהוא יהפוך ללווה במהלך הרכישה, המוסד הפיננסי יבדוק את כושר הפירעון שלו ויחליט האם הוא מוכן לראות בו לקוח.

כאן, בנוסף להסכם המכר והרכישה, נכרת הסכם למחיקת זכויות תביעות בגין הלוואה ישנה או הסכם הלוואה חדש בין הבנק לקונה. השעבוד ברוזריסטר מוסר ומוטל חדש עם רישום זכויות הבעלים הבא.

טטיאנה טרופימנקו עורכת דין מובילה של השירות המשפטי האירופי

תוכנית זו גם בטוחה למדי.

עם פירעון מוקדם של המשכנתא על חשבון הקונה

תנאים: הבנק אינו מסכים למכור את הדירה, הקונה רוכש את הדירה במזומן. או שהקונה לוקח הלוואה מבנק אחר.

במקרה זה, הקונה מחזיר את ההלוואה. לפיכך, אמור להיות בידו סכום השווה ליתר החוב. הצדדים מסכמים הסכם מקדמי למכירה ורכישת דירה, לפיו מקבל המוכר כספים לסגירת המשכנתא. לאחר מכן מסירים את השיעבוד מהדירה, ולאחר מכן הדיור נמכר כמקרקעין ללא בטחונות.

אפשרות זו מסוכנת יותר עבור הקונה, שכן הכסף מועבר במסגרת הסכם שאינו טעון רישום ב-Rosreestr.

טטיאנה טרופימנקו עורכת דין מובילה של השירות המשפטי האירופי

באופן תיאורטי, המוכר יכול לסרב לרשום את הסכם הרכישה והמכירה עם Rosreestr. הקונה יוכל לקבל ממנה כסף, אך רק דרך בתי המשפט.

מה לזכור

• ניתן לרכוש דירה שכבר נמצאת במשכנתא.
• אתה צריך לבדוק את זה באותו אופן כמו דיור ללא שיעבוד.
• בטוח יותר לקנות דירה בהסכמת הבנק ובהשתתפותו.