מדוע נדל"ן יעלה מה-1 ביולי והאם דחוף לקנות דירה

2024 מְחַבֵּר: Malcolm Clapton | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 03:56

החוק החדש צריך להגן על כספם של בעלי הון. אבל הבנקים ירוויחו מזה הכי הרבה.

מה יקרה ב-1 ביולי?

ב-1 ביולי 2019 נכנסים לתוקף תיקוני חוק המשנים את כללי היחסים בין החברה ללקוח בשוק הבנייה המשותפת.

יזמים לא יוכלו יותר להשתמש ישירות בכספם של אנשים שרוכשים דירות בשלב בניית הבית. כספים אלו יוחזקו בחשבונות נאמנות. החברה תוכל להסירם רק לאחר הפעלת החפץ.

מפתחים יצטרכו לקחת הלוואות בנקאיות - כמובן בריבית. סברבנק, למשל, מבטיח להלוות אותם ב-7-8%, שזה הרבה.

ולמה צריך את החוק הזה?

זהו השלב הבא בשיפור החקיקה בניסיון להגן על כספם של בעלי המניות.

עד שנת 2004 לא הייתה מסגרת רגולטורית אחת לבנייה משותפת, ולכן פרחו תוכניות הונאה שונות בדמות מכירות מרובות של אותה דירה למספר לקוחות, היעלמות היזם עם כל הכסף וכדומה.

חוק 214-FZ שיפר משמעותית את המצב בשוק הבנייה המשותפת. הוא מגן על הקונה ממכירה כפולה של חפצים, מסדיר את היחסים בין הלקוח ליזם. אבל הרגולציה לא מבטחת מפני פשיטת רגל של החברה, מה שקורה לא כל כך נדיר. כעת ישנם 887 מבנים בעייתיים בפנקס משרד הבינוי.

החוק החדש נועד להגן על מחזיקי הון בדיוק ממקרים כאלה. במידה והחברה לא תעמוד בהתחייבויותיה - לא תסיים את הבנייה, מחמיצה את המועד - אזי הכסף מחשבון הנאמנות יוחזר ללקוח.

נראה כמו חוק טוב. או שיש מלכוד?

יש כאן כמה ניואנסים. המנגנון החדש להגנה על מחזיקי המניות הוא שיפור טוב. זה לא כולל מצבים שבהם אנשים נשארים בלי כסף, בלי דירה, אבל עם משכנתא ארוכת טווח לדיור לא קיים.

אולם במקביל, הקמת הבניין תעלה יותר ליזם, מה שבהחלט ישפיע על עלות הדירות. ואנחנו מדברים על המחיר של דיור לא גמור.

כך זה עבד בעבר: היזם לקח כסף מבעל המניות ונתן לו הנחה על השימוש בכספים האלה. רכישת דירה במקרה זה הייתה סוג של השקעה בסיכון גבוה. אתה יכול, למשל, לקנות בית בשלב החפירה תמורת 1.5 מיליון רובל ולהכין אותו עם שווי שוק של 2 מיליון. כעת ליזם יש הרבה פחות סיבה לנדיבות כזו: הוא עדיין צריך לשלם ריבית לבנק.

אז דירות בבניינים חדשים צפויות להתייקר: חברות לא יפעלו בהפסד. אבל יש גם גורם מרתיע חזק - כוח הקנייה של הרוסים. עבור סחורות יקרות מדי, יכול להיות שפשוט אין סוחרים. לפי סקרים, כעת קונים מוכנים לשלם 5% ממחיר הדירה עבור עסקאות בטוחות יותר עם חשבונות נאמנות.

התייקרות חפצי בנייה משותפת עשויה להחמיר את עלות הדירות האחרות. אבל קצב הצמיחה תלוי בשוק. בשנת 2018 עלו מחירי הדיור בשוק הראשוני וללא חוקים על חשבונות נאמנות ב-4.35%, בשוק המשני - ב-1.58%.

אז האם הדירות יעלו או לא?

אף אחד לא יכול לומר בוודאות על זה. התנאים המוקדמים מצביעים על כך שהדירות יעלו. אבל המפתחים עצמם מדברים על זה יותר מכל. יכול להיות שהם סתם דוחפים אנשים לקנות דירות לפני שהחוק על חשבונות נאמנות נכנס לתוקף. יתרה מכך, קיים סיכון שהמחירים עבור לקוחות ממהרים כאלה כבר יועלו.

מה שבהחלט לא כדאי לעשות במקרה הזה הוא למהר. אתה מסתכן בחיפזון לתת כסף ליזם חסר מצפון ולהיות אחד ממשקיעי הנדל ן האחרונים שהונו. בדקו היטב את החברה - Lifehacker כתבה איך עושים את זה.

אם אין לך זמן, אל תדאג. גם אם המחירים מתחילים לעלות, עדיף לשלם קצת יותר מדי מאשר להישאר בלי דירה ובלי כסף.

רגע, מה יקרה לכסף אם רישיון הבנק ייפסל?

סיכון כזה נקבע גם בחוקים. אם הבנק יאבד את רישיונו, הסוכנות לביטוח פיקדונות תחזיר את הכסף - אולם לא יותר מ-10 מיליון. הביטוח תקף עד להשכרת הדירה או עד לסיום ההתקשרות עם היזם.

אז חשבון נאמנות נראה כמו פיקדון?

רק חלקית, והבנקים מצליחים מאוד מבחינה זו. בזכות החוק החדש הם ילוו ליזמים ויקבלו מהם ריבית. בזמן שהם בונים את הבית, הבנק יוכל "לסובב" כספים מחשבונות נאמנות ולקבל מהם הכנסה. לאחר הזמנת הדירות ליזם הוא יעביר בדיוק את הסכום שתכניסו ללא ריבית. במקרה של פשיטת רגל של היזם, יינתן לך גם כסף ללא ריבית. ברור מי ינצח כאן בסוף.

אז מה התוצאה?

השורה התחתונה פשוטה:

1. החל מה-1 ביולי 2019, רכישת נכס בבנייה תהפוך לבטוחה יותר, אך אולי יקרה יותר.
2. הכסף שתשלמו עבור הדירה יישאר בבנק עד להקמת הבית. אם היזם יפר את ההתחייבויות, הן יוחזרו אליכם.
3. במקרה של בעיות עם הבנק, הכסף יוחזר לך גם, אך לא יותר מ-10 מיליון רובל.
4. בכל מקרה אין צורך למהר לרכוש דירה - קחו בחשבון את כל הניואנסים. אבל אם בחרת מפתח וכבר תכננת עסקה, אולי תוכל לחסוך קצת כסף.