איך לקנות דירה ולא להתחרט: ייעוץ מומחה

2024 מְחַבֵּר: Malcolm Clapton | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 03:56

יחד עם מומחה נדל ן, ביררנו מה כדאי לקחת בחשבון בקנייה, למה לקחת ואיך לפעול אם יש קטינים בין הבעלים.

מה צריך לבדוק בבחירת בית

תשתית מחוזית

השטח צריך להיות עצמאי כך שרוב החפצים שבהם תבקרו בקביעות נמצאים, אם לא במרחק הליכה, אז לפחות תחנה אחת או שתיים מהבית שלכם. הסט המינימלי הוא סופרמרקט (ורצוי כמה בו זמנית, כדי לא לעמוד בתור), בית מרקחת ומרפאה. אם כבר יש או צפויים למשפחה ילדים, כדאי שיהיו גם בית ספר וגן בקרבת מקום. חפש עוד בהתאם לצרכים שלך. מישהו צריך מועדון כושר לא רחוק מהבית, מישהו צריך פארק ריצה או אזור מאובזר בו תוכלו לטייל ולאלף את הכלב שלכם.

בעת בדיקת דירה, אני ממליץ לך לפעול מכללי לספציפי. ראשית, נסתכל על השטח (כללי), לאחר מכן על הבית וסביבתו, ורק לאחר מכן על הדירה (פרטית). בררו מה יש בשכונה, אם יש את התשתיות הנדרשות ומקומות ירוקים בקרבת מקום. יש לוודא שאין תעשיות מסוכנות בשכונה.

תשתיות סביב דיור משני טובות לרוב מאשר באזורים חדשים. אם אתם קונים בית בבניין חדש, בדקו כיצד יתפתח השטח. טוב אם היזם דאג לנוחות הרוכשים וסיפק בפרויקט לא רק חנויות בקומות הראשונות של בתים, אלא גם בית ספר עם גן ילדים במרחק הליכה.

אביטו אסף עוד על מכירת דירות מכל רחבי רוסיה - יש גם בניינים חדשים וגם דיור משני מהבעלים. באמצעות מסננים תוכלו למצוא במהירות אפשרות נוחה: בחירת אזור העיר, שטח הדירה ומספר החדרים, סוג הבית והקומה הרצויה - בחיפוש יופיעו רק הצעות מתאימות. תוצאות.

חפשו מודעות המסומנות "תצוגה מקוונת": המשמעות היא שהמוכר או הבעלים מוכנים לקחת אתכם לסיור בדירה באמצעות קישור וידאו באמצעות ערוץ שנוח לכם - למשל סקייפ או וואטסאפ. בנוסף, ניתן לבקש מבעל הנכס להדגים את מצב הכניסה, המעלית והשטח הצמוד.

נגישות תחבורתית

כשצריך להגיע הביתה עם שלוש העברות, זה שולל את כל שמחת הכסף שנחסך והפריסה המוצלחת של הדירה. מיקומים מבודדים מצירי התחבורה הראשיים עשויים שלא להיות אטרקטיביים כפי שהבטיח המוכר. באופן יחסי, אם רק דרך אחת מובילה לאזור, תתכוננו לפקקים רגילים. בבוקר ובערב הוא יהיה עמוס במכוניות.

נסה לנסוע מהבית העתידי לעבודה ובחזרה בשעות השיא, ובדוק אם התחבורה הציבורית פועלת באופן סדיר. כדאי לעשות זאת, גם אם אתם נוסעים בעיקר ברכב פרטי. לפעמים קל יותר לחסוך זמן ולהגיע הביתה באוטובוס מאשר להיתקע בפקק. אבל קחו בחשבון שבערים הגדולות הסיכוי להיכנס לפקק גבוה מאוד בתחבורה ציבורית עיליית. במקרה זה, התמקד באיזו מהירות ובנוחות תוכל להגיע לשם במטרו או ברכבת.

לבסוף, הסתכלו על האזור דרך עיניו של תושב קבע, לא אורח. האם קל ללכת ברגל מתחנת האוטובוס ותחנת המטרו הקרובה לביתך, או שצריך לשכשך בשממה שבה אין פנסים? האם יש חניה מסודרת או שהחצר מלאה במכוניות? כל אלה הם זוטות, אבל הם משפיעים על נוחות המגורים, ולכן לפעמים עדיף לא לחסוך כסף ולבחור אפשרות, אמנם יקרה יותר, אבל באזור נוח.

מצב הבית

אל תגבילו את עצמכם לבדיקת הדירה ותלמדו היטב את הכניסה, הבית והסביבה.

אלנה קוואך

בחנו את הבית מבחוץ, קבעו היכן נמצאת הדירה ובדקו אם יש פגיעה בקירות. תראו לאן פונים החלונות, אם יש מתקני קייטרינג ומוסדות מסביב לשעון בקרבת מקום, מטרידים את השקט.

שימו לב למצב דרכי הגישה והמדרכות - אם גם בעונה החמה תצטרכו לתמרן בין בורות, בחורף הדרך תהפוך למסלול מכשולים. ראו איך החצר מסודרת: האם יש ספסלים ומקום לספורט, מגרש משחקים.

אלנה קוואך

לא יהיה מיותר לתקשר עם שכנים מידיים מהדירות הסמוכות ולראות מהי מותנית אוכלוסיית הבית. שימו לב למצב קבוצות המעלית והמעליות. אם בבית יש מזרן אשפה, אז כדאי לבדוק עם השכנים אם יש חרקים ומכרסמים, וגם לברר איך פועלים השירותים וה-HOA או חברת הניהול.

מצב הדירה

אל תתפתו לתיקונים טריים - חיווט לקוי, צנרת דולפת או שיפוץ בלתי חוקי עלולים להסתתר מאחוריו. בדוק את הדירה בשעות האור: כך תוכל להעריך את האור הטבעי ולהבחין בפגמים קלים כגון עקבות נזילות. אגב, עדיף לבחור אפשרויות עם חלונות לדרום מערב או דרום מזרח, אם רוצים שהחדרים יהיו בהירים במהלך היום.

אלנה קוואך

בתוך הדירה, שימו לב לנזילות ופיתוחים אפשריים המפרים את האלמנטים המבניים של החדר. בדקו את זרימת המים הקרים והחמים – בחלק מהבתים מדובר בבעיה שאין לה תקנה. אני ממליץ לעיין בקבלות על חשבונות חשמל ושיפוץ במשך מספר חודשים. חלק מהאגודות של בעלי בתים כוללות אפשרויות כגון מעקב וידאו או אבטחה וניקיון בשירותים. זה מביא לכמות ניכרת של תשלומים חודשיים.

אם אתם בודקים דירה בעונה הקרה, געו בסוללות והעבירו את ידכם לאורך הקירות התוחמים את הרחוב – הם לא צריכים להיות קרים. יש לבדוק אוורור במטבח ובאמבטיה. חברו פיסת נייר לפתח - אם היא נמשכת לפתח אז הכל בסדר.

בדוק את החלונות והמרפסת. שימו לב שאין פסים ועקבות עובש סביב פתחי החלונות, ואין נשיפה מהסדקים. בדוק אם קל לפתוח את המסגרות לחלוטין ולעבור למצב אוורור. אם החלונות פונים לרחוב רועש, ודא שהם טובים בהטביעת צלילים מבחוץ.

תסתכל על מצב הרצפה, הקירות והתקרה. אם יש כתמים ופסים מוזרים על התקרה, סביר להניח שאלה הם ההשלכות של שיטפון. עדיין אפשר לנהל משא ומתן עם השכנים מלמעלה, אבל כשהדירה נמצאת בקומה העליונה והגג הדולף אשם, יהיה קשה יותר לתקן את המצב. עברו בין החדרים ובדקו שהרצפה לא חורקת או שוקעת מתחת לרגליים. בדקו את הפינות - אם אתם רואים כתמים אפורים על הטפט, זה עובש. נצטרך להוציא אותו ולבצע תיקונים שוב.

מה לבדוק לפני הקנייה

תמצית מה-USRN

מבלי לקחת בחשבון את המידע ממרשם המקרקעין של המדינה המאוחדת, אתה מסתכן בהפסד כסף אם, למשל, דיור נמכר מבלי להודיע לאחד הבעלים. תמצית תעזור לכם לגלות כמה בעלים יש לדירה בפועל ומהם המאפיינים שלה: כך תוכלו לברר את הצילומים המדויקים ולהשוות את החדר לתכנית הטכנית – אין לדעת, פתאום הבעלים ארגנו שיפוץ לא מתואם.

אלנה קוואך

חשוב להבין מהו שיפוץ לא עקבי. אם זה בוצע על חשבון מחיצות פנימיות בדירה, והקירות נושאי העומס אינם מושפעים, עליך להזמין דרכון טכני חדש מהלשכה למלאי טכני (BTI), אשר יאשר את שלמות אלמנטים מבניים. כאשר בית עם כיריים גז משלב בין המטבח לחדר, ניתן לתת לגיטימציה לפריסה רק על ידי החזרת המטבח למראה המבודד המקורי שלו – למשל על ידי שיקום הדלתות והקירות.

אם הועברו אזורים רטובים בדירה, לא ניתן לאשר שינויים כאלה. בעתיד הדבר מאיים בכך שבעת מכירת בית במשכנתא, השמאי של חברת שמאות עצמאית יסרב לאשר את החפץ. נצטרך לחכות לאנשים שמוכנים לקנות דירה עם שיפוץ במזומן. בשל כך, שווי השוק של הנכס יורד ומעגל הרוכשים מצטמצם - 80% מעסקאות הנדל ן מתבצעות בהשתתפות משכנתאות.

תמצית תראה גם אם יש בדיור כבילות כלשהן. למשל, ניתן לעקל מקרקעין בגין חובות או לשעבד לבנק. זה לא יעבוד לקנות דירה כזו.

אביטו מגן על האינטרסים של המוכרים והקונים ודואג שהעסקאות יהיו הוגנות ושקופות. לפני הקנייה תוכלו לבדוק את הנכס כאן: דו"ח של ה-USRN ולוודא שהכל תקין עם הדירה. הדו"ח יעזור לכם לברר את השווי הקדסטרי של החפץ, שעל בסיסו מחושבת הארנונה, יראה את מספר הבעלים והיסטוריית השינוי שלהם, וכן הימצאות שעבודים - למשל, א. הסכם משכנתא, מעצר או שכירות. כל זה יעזור להפחית את הסיכונים בעת הקנייה. עבור הקונה, הדוח עולה 299 רובל.

למוכרים, הנפקת תמצית תהיה בחינם, כל העלויות מכוסות על ידי אביטו. הנתונים האישיים בדוח אינם נחשפים: אין מספר דירה או שמות הבעלים. תמצית כזו תעזור למכור בית במהירות וברווחיות - אם הרוכש יראה שהכל נקי עם החפץ, סביר יותר שהוא יסכים לעסקה.

תעודות זהות של הבעלים

מדובר בביטוח מפני התנגשויות ברמאים: אם תרכוש דירה מאדם שמתחזה לבעלים, אז תצטרך להתמודד עם הבעלים האמיתי של הנכס. למשרד הפנים יש כזה שאפשר לבדוק איתו אם הדרכון בתוקף. יש לוודא שהסדרה והמספר שלו, כמו גם שם המשפחה, השם הפרטי והפטרונות של הבעלים תואמים לאלו המצוינים במסמכי הדירה. אם לאחר רכישת בית הבעלים החליף את הדרכון שלו, עיין בעמוד הלפני אחרון שלו - הוא מכיל מידע על דרכונים שהונפקו בעבר.

בדוק את זה עם המצב המשפחתי של הבעלים. אם קנה דירה בהיותו נשוי, הרי שהדירה נחשבת כרכוש משותף. מכירת דירה ללא רשות בן/בת הזוג לא תעבוד, אז בקשו הסכמה נוטריונית למכירה. אם הבעלים גרוש, אזי תועיל גם החלטת בית המשפט בחלוקת הרכוש המשותף.

אלנה קוואך

כאן צריך לשים לב לא רק מתי הדירה נקנתה, אלא גם מה הייתה צורת התשלום. אם בית נרכש שבוע לפני החתונה בתוכנית משכנתא או תשלומים, ובנישואין בני הזוג שילמו תשלומים יחדיו, הרי שעבור דירה כזו יש צורך בהסכמת הבעל או האישה, שכן חלק מהכספים לתשלום נעשה שימוש בחוב מהתקציב הכללי. תקופת ההתיישנות לאחר הגירושין היא שלוש שנים, לאחר תקופה זו אין צורך בהסכמה.

חריג הוא מצבים בהם הבעלים הנוכחי קיבל דירה במתנה או ירש אותה בעודו נשוי. רכוש כזה שייך רק לו.

לבעלים קטינים כדאי לבדוק את תעודת הלידה או הדרכון ולהשוות את הנתונים למידע במסמכי הדיור.

אלנה קוואך

במידה וילדים קטינים רשומים בדירה, אז לפני העסקה ניתן לשחרר אותם לכל מקום אחר. יחד עם זאת, יש צורך לציין כתובת חלופית, לא ניתן לשחרר את הילד "לשום מקום". אם להורים יש כתובות רישום שונות, נדרשת הסכמת ההורה השני לשחרור הילד.

כאשר ילדים קטינים הם הבעלים של חלק במקרקעין או חפץ במלואו, נדרש אישור רשויות האפוטרופסות. הם יוודא שהדיור החדש לא יחמיר את תנאי החיים של הילד ויהיה בעל מאפיינים טכניים ואחרים מתאימים, כגון שטח הדירה, אזור מיקומה וגישה למוסדות חינוך.

שטרי כותרת

הם גם החוקיים. למשל, אם בעל בית הפרט אותו, מסמך כזה יהווה הסכם על העברת הדירה לבעלות. בקניית חפץ, הבעלות מאושרת בהסכם הרכישה והמכירה שנחתם עם הבעלים הקודם. יש לצרף לו מעשה קבלה והעברת מקרקעין וקבלה מהבעלים לשעבר בקבלת כסף.

אם בעל הדירה קנה אותה בזמן שהבית נבנה זה עתה, מסמך הבעלות יהיה הסכם על השתתפות משותפת בבנייה עם מעשה קבלה והעברת דיור מוגמר.

במקרים בהם הבעלות מאושרת בהסכם מתנה או תעודת ירושה, עדיף להתייעץ עם עורך דין לפני הקנייה. כך למשל, עלולים להופיע יורשים ללא חשבונות הטוענים לחלק בדירה, ותוכנית הונאה עשויה להיות מוסווה כהסכם מתנה.

פניות לגבי רשום בדירה

תצטרכו אישור רישום בטופס מס' 9 - זה מראה מי רשום בחדר כרגע. כמו כן, ניתן להנפיק אישור ארכיון כדי לברר מי נרשם בדירה קודם לכן, ולבדוק האם ישנם משוחררים זמנית בין האנשים הללו. אם יש כאלה, עדיף לפנות לעורך דין.

צריך גם תעודת ביטול רישום בטופס מס' 12. יש ברשימה אנשים שמסיבה כזו או אחרת השתחררו מהדירה: למשל הם במוסד רפואי, מרצים בכלא או הלכו. חָסֵר. אם כל עמודה מכילה "לא", הכל בסדר, אחרת בדוק עם הבעלים מה קורה לאנשים האלה עכשיו.

אלנה קוואך

אם עם קבלת אישור בטופס מס' 12 התברר כי בדירה רשום אדם השוהה כיום בכלא, אמליץ שלא לטפל בחפץ זה. לאחר ריצוי עונשו, יש לאזרח הזכות להירשם למקום מגוריו הקודם.

תעודות כשירות משפטית

אם המוכר הוגבל על ידי בית המשפט בכושרו המשפטי או לא הבין את משמעות מעשיו, ניתן להכריז על ביטול העסקה.

אלנה קוואך

אם יתברר שהאדם הרשום בדירה אינו כשיר, יש לזכור כי קטגוריית אנשים זו עוברת הליך בדיקה בבית המשפט. במהלך הבדיקה יש להכיר באי כושרו של האזרח. כמו כן, מונה גם אפוטרופוס המייצג את האינטרסים של המחלקה ודואג שהיישוב מחדש יבוצע בהתאם לחוק.

ליתר בטחון, בקשו מבעל הדירה אישור מפסיכיאטר ומרופא נרקולוג - זו עדות לכך שהוא בשכלו ואינו רשום. אתה יכול להזמין מומחה לערוך סקר ממש על העסקה.

ייפוי כוח

זה די מסוכן לקנות דירה לא מהבעלים, אלא מנציגו המורשה להיפטר מהנכס. אך אם אין אפשרויות אחרות, וודאו שהכל תקין עם ייפוי הכוח. זה חייב להיות אישור נוטריוני, ואתה יכול לבטל ספקות לגבי האותנטיות של המסמך בעזרת לשכת הנוטריון הפדרלית. השווה את פרטי המנהל והנציג עם המצוין בדרכוניהם. אם המנהל לא יכול להגיע לעסקה ולהציג את הדרכון, בקשו לשלוח עותק נוטריוני. הקפידו לשים לב לתקופת תוקפו של ייפוי הכוח ולברר אילו סמכויות יש לנציג – אולי אין הוא זכאי לערוך עסקאות בשם המנהל.