משכנתאות בשנת 2016 דרך עיני הלווה

2024 מְחַבֵּר: Malcolm Clapton | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 03:56

אם עדיין לא הספקתם לרכוש בית או מתכננים להתרחב, מאמר זה יהיה שימושי עבורכם. בו אנו מדברים על כל הניואנסים של משכנתאות בתנאים המשתנים הנוכחיים ועל דרכים לחסוך כסף רב בקניית בית.

המשבר שוטף את העולם, אבל אתה עדיין צריך לחיות איפשהו. כמובן שהייתם צריכים לקנות בית קצת קודם, כשתנאי האשראי היו טובים יותר. אבל, מצד שני, שוק הדיור נמצא כעת בקיפאון עמוק. וכרגע אתה יכול לזכות במחיר: הנחות ומבצעים ממפתחים רק מתחילים. בקיץ, משמעותיים יותר יחליפו בקרוב את הנוכחיים (בקיץ אף אחד לא קונה דירות, אבל יש צורך למכור ולהמשיך בבנייה).

אם אין מספיק כסף לרכישת דירה במזומן או בתשלומים, תצטרכו לקחת משכנתא. כבר כתבנו על זה, אבל זמן חדש - חוקים חדשים. כעת נשקול את הנקודות העיקריות שכדאי לשים לב אליהן (ואם חסר לנו משהו, נחכה להערות ונתקן).

מהי משכנתא

נכון לעכשיו, ישנם מספר סוגים עיקריים של הלוואות משכנתא: סטנדרטי, עם תמיכת מדינה, תוכנית המשפחה הרוסית והצעה מיוחדת של בנקים לאנשי צבא.

משכנתא רגילה

משכנתא רגילה היא הלוואה קשה ביותר. בעבר, קבלת כספי משכנתא הצריכה מקדמה של 13% ממחיר הרכישה. כעת - לפחות 15% לדיור ראשוני ו-20% לדיור משני. התנאים האמיתיים של Sberbank הם כדלקמן:

עמלה ראשונית	תקופת האשראי
	עד 10 שנים	מגיל 10 עד 20 שנים	מגיל 20 עד 30
בין 20 ל-30%	13, 5%	13, 75%	14%
בין 30 ל-50%	13, 25%	13, 5%	13, 75%
מ-50%	13%	13, 25%	13, 5%

»

במקרה זה, התעריפים תקפים אם:

• חפץ המקרקעין הנזקף נבנה בהשתתפות הלוואות בנקאיות, אחרת חלה תוספת של 0.5 נקודות אחוז;
• הלווה מבטח את חייו ובריאותו, אחרת חלה פרמיה של נקודת אחוז אחד;
• עד לרישום המשכנתא חלה תוספת של נקודת אחוז.

בנקים רבים החמירו את הדרישות ללווים. אם תשחקו עם מחשבון הלוואות Sberbank, תוכלו לגלות שלאישור ראשוני של הלוואה, משפחה צעירה בת 2 נפשות תצטרך לפחות 40-50 אלף מההכנסה האישית של כל אחד מבני הזוג. זאת ועוד, הכנסה מאושרת, כך שמקבלי משכורת "מזומן שחור" עלולים להיקלע למצב לא נעים.

הריבית הממוצעת כרגע (אמיתית, לא פרסומית) היא כ-15-16% לשנה. למה? אפילו שיעור הבסיס לדיור משני מתחיל ב-12, 5%. התעריף למבנים חדשים הוא בממוצע 13%. התעריפים עבור נדל ן פרברי ובניית בית פרטי גבוהים אף יותר.

משכנתא צבאית

עבור הצבא, משכנתא צבאית הייתה בעבר אפשרות מקובלת למדי. עוד בשנת 2015, הריבית על משכנתא מסוג זה הייתה 8% לשנה. היום זה כבר 12.5% ויותר.

משכנתא בתמיכת המדינה

האפשרות הטובה ביותר כרגע היא משכנתא בגיבוי ממשלתי. מדובר בהלוואה לרכישת דיור בבנייה או דיור בבניין חדש מוגמר. בשל סובסידיות המדינה, הבנק נותן תעריף מופחת ל-12% (זהו רף המינימום, שבמציאות יהיה גבוה יותר - כ-13-13.5%).

עם זאת, תוכנית זו אינה חלה על כל דיור. בעיקר על זה שנבנה או נבנה בהשתתפות כספי הבנק. במקרה זה, המפתח חייב להיות ברשימה מהימנה מסוימת.

יש גם הגבלה על סכום ההלוואה המקסימלי:

• 8 מיליון רובל - עבור מוסקבה, אזור מוסקבה וסנט פטרסבורג;
• 3 מיליון רובל - עבור שאר רוסיה.

המקדמה המינימלית עבור משכנתא בתמיכת מדינה היא 20% מעלות הדיור הנרכש.

במקרה זה, ריבית ההלוואה קבועה - 12% לשנה בבנקים גדולים. עם זאת, משכנתא מסוג זה כוללת ביטוח חיים חובה של הלווה הראשי. זאת ועוד, גובה העמלה השנתית מחושב משווי השייר של ההלוואה והוא 1% מהסכום שנותר במועד התשלום, אשר הלווה חייב (לא נלקחת בחשבון ריבית). במקרה של סירוב מביטוח, הבנק מציע העלאת התעריף לתקן, ונקודה זו מפורטת בהסכם המשכנתא. בהתאם, לא יעבוד לשלם בשנה הראשונה ולאחר מכן לסרב - כל המשכנתא תחושב מחדש מרגע סירוב הביטוח. עוד צריך לזכור שכל דירות המשכנתא חייבות להיות מבוטחות, ועדיין מדובר על כ-0.4% מהסכום שלא שולם.

כדאי לשים לב: בזמן כתיבת שורות אלה, הריבית על משכנתאות בתמיכת מדינה כאן התחילה ב-11,9% לשנה.

תוכנית משפחה רוסית

זה נקרא "" במסמכים רשמיים. התקופה של תוכנית זו הייתה אמורה להסתיים בשנת 2015, אך בשנת 2014 אומצה התוכנית "מתן דיור במחיר סביר ונוח ושירותים קהילתיים לאזרחי הפדרציה הרוסית", שבגללה היא למעשה הוארכה עד 2020.

התוכנית מכסה את כל שטחה של רוסיה ומטרתה להעניק סיוע למשפחות צעירות הזקוקות לשיפור תנאי חייהן. עם זאת, כל הפעולות הרגולטוריות מונפקות על ידי האזורים עצמם. על מנת להשתתף בתכנית, על משפחה צעירה לעמוד בתנאים הבאים:

• לפחות אחד מבני המשפחה לא חייב להיות מעל גיל 35 (גם משפחה של אדם אחד יכולה להיות חברה);
• מי שרוצה חייב להיות בעל אזרחות רוסית;
• המשפחה חייבת לחיות בתנאים שאינם מתאימים לכל החיים (מקרים שבהם שטח המקום לאדם אחד קטן מזה שנקבע באזור; מגורים בדירות משותפות).

על פי תנאי התוכנית, למשפחה צעירה ניתן סבסוד מדינה, שאמור להיות מופנה לרכישת דיור או בנייה משותפת. למשפחה ללא ילדים ניתן סבסוד זה בגובה 35% מעלות הדיור המוערכת ולזוגות עם ילדים לרבות משפחות חד הוריות המורכבות מהורה אחד וילד אחד בגובה 40%. למשפחות מרובות ילדים ניתנות הטבות נוספות, ואילו להן ניתנת תמיכה חומרית במלואה.

באזורים מסוימים נהוגים במקום מחירי יעד למ ר דיור וריבית מופחתת, והדירות המוצעות נמכרות גמורות.

תוכניות נאמנות למפתחים

במצב הנוכחי, יזמים רבים מיהרו מראש והתקשרו בהסכמי שותפות עם מפעלים גדולים. המהות שלהם היא כדלקמן: החברה נותנת מעין סבסוד לעובד בתמורה לחובה להמשיך לעבוד, והיזם, בתורו, מציע הנחה על דיור. במקרים מסוימים, ההסכם הוא משולש. השלישי בו הוא הבנק שמציע תעריף מוזל.

אגב, ניצלתי את ההצעה הזו ברכישת דירה. ההנחה של היזם הייתה 8% מסך עלות הדיור, וריבית Sberbank קבועה על 11.4% לשנה ללא שינוי התנאים.

למה כדאי לשים לב

1. עדיף לקחת משכנתא מבנק בו מונפק כרטיס משכורת. הדבר ימזער את הסיכון לסירוב למתן משכנתא, לרבות בהעדר הכנסה מאושרת באישורים. אבל כדאי לשים לב: הבנקים מחשיבים העברות שכר כשכר. כמו כן, צעד כזה יקטין תווי ריבית נוספים.
2. אזורים רבים מציעים תוכניות נוספות לרכישת דיור.אז, באוליאנובסק מולדתי יש "משכנתא נגיד": הלווים המשתתפים בתוכנית, העירייה משלמת ריבית על ההלוואה בשלוש השנים הראשונות.
3. תוכניות דומות יכולות לפעול עבור התמחויות עבודה מסוימות (לדוגמה, רופאים) או עסקים.
4. לבנקים הרבה יותר קל לאשר הלוואות לרכישת בניין חדש. כדאי לשים לב לקשר בין היזם לבנק וללכת לאישור ראשוני עם דירה שנבחרה כבר. זה יקטין את הסיכוי לסירוב ללא הסבר ויגדיל את הסיכוי לקבל משכנתא.
5. יש לערוך מניות בדירה בהתאם להכנסה השוטפת: ככל שההכנסה החייבת גבוהה יותר, כך החלק צריך להיות גבוה יותר. כך, הודות להנחה במס, ניתן יהיה להחזיר חלק מהכספים שלך הרבה יותר מהר. נזכיר כי לא מדובר רק בעלות הדירה עצמה (ליתר דיוק, חלקה שנלקח באשראי), אלא גם חלק מהריבית המשולמת על פי החוזה. זה יאפשר לך לפרוע חלק מההלוואה קצת יותר מוקדם.
6. כל תשלום מעל התשלום החודשי יש לשלם באמצעות פקיד בנק. בדקו את העובדה של חיוב סכום גדול יותר מהחשבון. התוספת של 500-1,000 רובל ממלאת תפקיד, מגוחך ככל שיהיה, כי כל תשלום יתר לא נועד לפרוע ריבית, אלא לפירעון החוב העיקרי.

לקחת או לא?

למרות קשיים רבים, עצבים ותשלום יתר משמעותי, המשכנתא היא הסיכוי האמיתי היחיד של רבים מתושבי ארצנו לרכוש דיור. מחיר הנדל ן עולה הרבה יותר מהר ממה שרווחת החברה גדלה. והתשלום החודשי הממוצע עבור דירה במשכנתא משתווה לשכר הדירה.

כדי לקבל החלטה מדויקת, אתה צריך ללכת בדרך רצינית. נצטרך להתייעץ עם הרבה מומחים שונים. נסה לברר מידע על כל ההצעות באזור שלך לפני שאתה הולך למפתח. חשבו את מספר אפשרויות ההחזר המקסימליות והסתפקו בזו שמובטחת לפרוע את המשכנתא במקרה של כוח עליון. עדיף לשלם יותר ולחזור כך להחזר מהיר מאשר לא להיות מסוגל לשלם את התעריף החודשי ברגע קשה.

ניתן לברר על תוכניות המדינה העדכניות בעירייה. ההצעות של הבנקים זמינות תמיד באתרים שלהם, אבל כדאי לפנות באופן אישי. כך גם לגבי יזמים: לפעמים הדירות האחרונות שלא נמכרו בבית ממש לפני מסירתו זולות הרבה יותר מאשר בשלב החפירה.

וכמובן, זכרו שאתם יכולים וצריכים להתלונן על בעיות. עבור בונים, האיום הוא לפנות לסוכנויות ממשלתיות שונות. ואם הופיעו בעיות בבנק, ניתן לפנות לעובדי הבנק המרכזי.