מה הייתה המשכנתא בתקופות היסטוריות שונות

2024 מְחַבֵּר: Malcolm Clapton | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 03:56

איך אנשים פתרו את סוגיית רכישת דיור באשראי מהתקופה הפרהיסטורית ועד המאה ה-21.

מכשירים פיננסיים מודרניים שינו באופן קיצוני את היחס של אדם לכלכלה שלו. קחו את אותה משכנתא: היא אפשרה לאנשים לקנות דיור ונדל ן אחר בתנאים שפשוט היו בלתי אפשריים קודם לכן. הבה נבין כיצד הוסדרה סוגיית המשכנתא בתקופות שונות, על מנת להבין עד כמה זה עזר לאנשים לשפר את חייהם.

1. פליאולית ומקודם

מדענים יודעים לא מעט על האופן שבו חיי המשפחה והכלכלה היו מסודרים בתקופה הפרהיסטורית. ארכיאולוגים ופליאוגנטיקאים, במקרה הטוב, יכולים לשחזר את גודלן של קבוצות אנושיות, את הדמיון הגנטי ועיסוקן.

על מנת לשחזר את המנהגים של העם הפליאוליתי, הם בדרך כלל מסתכלים על שבטים מודרניים פחות או יותר של ציידים-לקטים (למשל, אנשי הגואיאק החיים בשטחה של פרגוואי המודרנית). אבל נראה שאנשים קדומים היו נוטים לפטרילוקאליות - סוג של קשר משפחתי שבו אישה הולכת לשבט אביו של בעלה (אם המושג "בעל" במובן שלנו ישים באופן כללי על עתיקות כזו). ובכן, בהחלט הייתה להם אקסוגמיה - איסור על נישואים קרובים. בכלל, הייתי צריך לגור עם ההורים שלי.

אם הייתה משכנתא מודרנית: אולי כמה משפחות היו יכולות לקחת משכנתאות על מזון, ביגוד ונשק ולהקים שבט חדש. בערך כמו עכשיו משפחות צעירות מתמקמות בבניינים חדשים. כתוצאה מכך, לבני השבט החדש תהיה פמליה באותו גיל.

2. ביוון העתיקה

למעשה, המילה "משכנתא" היא ממקור יווני ומתורגמת כ"יסוד", "משכון" או אפילו "אזהרה". כך היה שמו של העמוד, שהותקן על גבול חלקת הקרקע, כך ש"הזהיר" שהאתר הזה משמש כערובה לחוב.

כך, בקרב היוונים, המשכנתא הייתה סוג של אחריות קניינית של החייב לנושה שלו: במקרה של אי תשלום הייתה לנושה הזכות לקחת בחזרה את הקרקע הממושכנת. לפני התפתחות המשכנתאות, החייב חדל הפירעון היה חייב כלפי הנושה בחופש אישי, לפיכך המשכנתא הייתה מדד פרוגרסיבי יותר של יחסים כלכליים.

מטבע הדברים, לשם כך היה צריך להתקיים מוסד מפותח של בעלות פרטית על קרקע בחברה היוונית. בשנת 621 לפנה ס חיבר השליט האתונאי דרקונט את מערכת החוקים הכתובה הראשונה (כן, האמצעים הדרקוניים מאוד), אשר הענישו בחומרה כל פגיעה ברכושו של מישהו אחר. הדבר נתן תנופה לפיתוח יחסי אשראי וחוב, שבהם שימשה הקרקע כבטוחה. המשכנתא היוונית הייתה פעילה במלואה בתחילת המאה ה-6 לפני הספירה.

אבל משכנתא כזו לא הייתה זמינה לכולם: כדי להשתמש בה, היה צורך להחזיק בהקצאה משלך.

הבן הבכור במשפחה היה היורש לעיזבון אביו, ולכן יכול היה להביא את אשתו לבית הוריו, שלימים יחד עם הקרקע עברה לבעלותו. הוא היה זה שיכול לסמוך על משכנתא בעתיד, שלמעשה הוא כבר לא היה זקוק לה.

אבל הבנים הצעירים במובן זה היו מקופחים ויכלו או להסתפק בחלקות אדמה, או להיכנס לשירות העשירים, או לחפש את מזלם במושבות. כל זה לא הועיל במיוחד להקמת משפחה בגיל צעיר יחסית.

אם הייתה משכנתא מודרנית: היכולת להשיג תחילה קרקע בעיר הולדתו, ולאחר מכן לשלם את החוב עבורה בכסף או בשירות הייתה משנה את החיים של היוונים הקדמונים. הבנים הצעירים בהחלט ישמחו. נכון, אז הם היו גרים בסביבת אתונה, ספרטה או קורינתוס, ולא מכסים את כל הים התיכון במושבות שלהם. או להיפך, הם יכסו את כל האקומן.

3. ברומא העתיקה

בעולם העתיק היו ידועות משכנתאות בבבל (חוקי חמורבי במאה ה-6 לפנה"ס), מסופוטמיה, אפילו הודו (במאה ה-2 לפנה"ס). אבל המשכנתא הפכה הכי קרובה לתנאים המודרניים ברומא העתיקה.

בתחילה נבנו יחסי החוב בין הרומאים, כביכול, על תנאי, בדמות "עסקת נאמנות" (lat. Fiducia), והסיכונים נלקחו לא על ידי הנושה, אלא על ידי החייב: הוא העביר את הנושה תמורת כסף באמצעות משכון הליך משפטי מיוחד, דהיינו מטלטלין או מקרקעין. לאחר פירעון החוב לא נותר אלא לקוות שהנושה יעמוד בהבטחתו ובעזרת הליך משפטי שיקוף יחזיר את הבטוחה. אם הנושה מסיבה כלשהי סירב לעשות זאת, החייב יכול היה להכפיש את שמו רק בקרב אזרחים אחרים - החוק לא יכול היה לעזור לו בשום צורה, עסקה היא עסקה.

כבר במאה השנייה לפני הספירה, יחסי המשכנתאות התפתחו בצורה משמעותית. על פי הצורה החדשה של עסקת משכון (לט. פיגנוס), הנושה בתמורה לכספו לא קיבל עוד את הבעלות בנכס החייב, אלא רק את הזכות להחזיק בנכס זה. לנושה אפילו לא הייתה זכות שימוש בנכס זה, אך הפירות שנרכשו מנכס זה יכלו ללכת לתשלום החוב או הריבית עליו. רק במקרה בו לא יכול היה החייב לשלם בהתאם להתחייבויות שהתחייבו, הפך הנושה לבעלים של רכושו.

לבסוף, בעשורים הראשונים של המאה השנייה לפני הספירה, מופיע סוג שלישי של בטחונות, הקרוב ממש למשכנתאות מודרניות (lat. Hypotheca legalis) - שעבוד רכוש ללא העברתו לנושה.

הדבר התאפשר בעקבות השינוי בתנאים הפוליטיים והכלכליים של אז: היחלשות שיטת העבדים והעברה מסיבית של קרקעות לחוכרים. בתחילה, דיירים - דירות או חלקות קטנות - שעבדו את המיטלטלין שלהם (למשל רהיטים או כלים חקלאיים) כערובה להשכרה, אך המשיכו להחזיק בהם. בהמשך, גם מקרקעין יכולים להפוך למושא משכנתא.

אם הלווה לא יכול היה לשלם על פי ההסכם, קיבל המלווה את הזכות לתבוע את המשכון עם מכירתו לאחר מכן במכירה פומבית ופיצוי מתמורת יתרת החוב של הלווה.

אם הייתה משכנתא מודרנית: המשכנתא הרומית כבר הייתה מפותחת למדי, אך היו לה מספר חסרונות. לדוגמא, ברומא העתיקה לא היה מתנהל רישום נכסים מאוחד, והמלווה, שקיבל משכון, לא יכול היה להיות בטוח שאותו נכס כבר לא משועבד למלווה אחר וכי במקרה של פשיטת רגל של הלווה, זכות המשכנתא לא תתנגש בזכות המשכנתא של מישהו אחר.

כמו כן, המשכנתא לרוב הורחבה לכל רכושו של הלווה, מה שגרם לחוסר ודאות בהיקף ובערכו, שעלולים להשתנות עם הזמן. יחסי רכוש מעורפלים אלה פגעו בפיתוח המשכנתאות, מה שגרם לכך שאזרחים רומאים שנזקקו לכך סבלו.

4. באירופה של ימי הביניים

כפי שניתן לראות מהאמור לעיל, משכנתא מסוגלת להתקיים כרגיל רק תוך שמירה קפדנית על זכויות המשתתפים בעסקאות. עסקאות מורכבות מבחינה מבנית דרשו בקרה ורגולציה, ובטווח הארוך - מערכת רישום מתפקדת היטב. את כל זה יכלה רק המדינה לספק. לכן, יחד עם נפילת האימפריה הרומית כמערך מדינה ריכוזי יחיד במאות ה-5-6 לספירה, מוסד המשכנתאות כמעט חדל להתקיים.

הוא התחדש רק בעידן של ימי הביניים הגבוהים (מאות XII-XIII), על גל חדש של התפתחות של יחסים כספיים ומשפטיים. האדונים הפיאודליים נזקקו לעתים קרובות לכסף כדי לנהל מלחמות פנימיות או מסעות צלב, ולפיכך הם נאלצו למשכן את טירותיהם ואדמות אבותיהם לרבית או לשכנים עשירים יותר.

כתוצאה מכך, מערב אירופה, כיורשת האימפריה הרומית, אימצה ופיתחה את מוסד המשכנתאות, מה שהפך אותו לפורמלי עוד יותר, מוגן על ידי חקיקה מפותחת.בנוסף, היו ספרי משכנתאות מיוחדים, בהם הוכנס מידע על המקרקעין הממושכנים.

בעידן ימי הביניים המאוחרים (מאות י"ד-י"ז), הוקמה המשכנתא לבסוף בצורה שבה היא קיימת עד היום: הנכס הממושכן נשאר ברשות החייב, והנושה מקבל את הזכות, ב. במקרה של אי פירעון החוב, לתבוע את הנכס הממושכן עם מכירתו לאחר מכן במכירה פומבית …

אם הייתה משכנתא מודרנית: זה טוב אם אתה אדון פיאודלי גדול ויש לך משהו למשכן - ולקוות לשלל מלחמה, שיחזיר גם חוב וגם ריבית. אבל הרוב המכריע של מערב אירופה בימי הביניים היו איכרים עניים שהיו בבעלותם חלקות קטנות מכדי לסמוך על הלוואות גדולות. ובכלל, בתי משפט, תביעות, נוטריונים ועורכי דין מיועדים לעשירים ואצילים, במקרה הטוב - לבורגנים של ערים גדולות. לא, משכנתאות בימי הביניים עדיין היו רחוקות מלהיות זמינות באופן כללי.

5. מודרניות

במאה ה-19 תרמו צמיחה תעשייתית, עיור ופיתוח תשתיות עירוניות לצמיחה הנפיצה של שוק המשכנתאות. במדינות אירופה המפותחות ביותר - אנגליה, צרפת או הולנד - נעשה שימוש פעיל ובכל מקום בעקרונות ההלוואות למימון בנייה. היצע הכסף בבנייה ובתעשייה הושקע גם במדינות אירופה אחרות, כולל האימפריה הרוסית.

במאה העשרים, המשכנתא קיבלה תפקיד מיוחד בארצות הברית בתקופת השפל הגדול. היא הייתה זו שיצרה את הבסיס ל"ניו דיל" של פרנקלין רוזוולט.

בשוק הדיור האמריקאי קיימים שני סוגי הלוואות – הלוואות בנייה ומשכנתאות. סכום ההלוואה אינו עולה על 80–90 אחוזים משווי המקרקעין הממושכנים. גודל התשלום הראשון שמבצע הלווה מכספו, בהתאמה, הוא 10-20 אחוז. המדינה מעניקה לעניים הלוואות מוזלות בשווי המלא של הבית.

כיום, הלוואות משכנתא בארצות הברית מונפקות לתקופה של 15–20 שנה. מאפיין ייחודי של המשכנתא האמריקאית הוא תמיכה ממשלתית ממוקדת ושיטתית בהלוואות משכנתא באמצעות מכשירים כמו שוק המשכנתאות המשני, ביטוח הלוואות ממשלתיות והטבות בקבלת הלוואות לאזרחים בעלי הכנסה נמוכה. הודות לאמצעים אלה ולזמינות האשראי, ל-75% מהאמריקאים יש בית משלהם.

ברוסיה, שוק המשכנתאות החל להתפתח רק לאחר קריסת ברית המועצות. בשנת 1997 הקימה הממשלה את הסוכנות להלוואות למשכנתאות למגורים כדי למשוך השקעות בתחום המשכנתאות. בשנת 1998 התקבל חוק "על משכנתאות (שיעבוד מקרקעין)". על פי נתוני הלוואות המשכנתא שניתנו ליחידים תושבים וזכויות התביעה הנרכשות להלוואות משכנתא ברובלים של הבנק המרכזי, הצמיחה בהלוואות המשכנתא בשנת 2017 לעומת השנה הקודמת הייתה 37 אחוזים. בסך הכל, בשנת 2017, הונפקו יותר משני טריליון רובל בהלוואות. הדבר התאפשר עקב הירידה העקבית בשער המפתח. בדצמבר 2017 היא תוקנה. הבנק המרכזי של רוסיה החליט להשאיר את הריבית על 7.25% לשנה על 7.25% לשנה.

המגמה הכללית של משכנתא מודרנית ברורה - זה יהיה יותר ויותר סביר עבור מספר הולך וגדל של אזרחים. מטרתן של המדינות התומכות בהלוואות מסוג זה היא לספק דיור משלהן למספר המרבי של אזרחיהן ומשפחותיהן הצעירות.